一房二賣的合同是否有效

程某夫婦于2006年7月以15.5萬元價(jià)格購買了一套商住房，2008年5月，程某做生意急需錢，經(jīng)他人介紹，程某夫婦將該房屋以17萬元價(jià)格轉(zhuǎn)賣給姜某。雙方商定：姜某預(yù)交房款12萬元，鑰匙交給姜某，兩個(gè)月后，雙方辦理過戶手續(xù)，姜某支付余下的5萬元房款。5月16日，姜某支付12萬元房款，并搬進(jìn)房屋居住，6月7日，由于房屋價(jià)格上漲，程某要求姜某增加房款。姜某認(rèn)為已簽訂書面合同，因此要求程某立即辦理房屋過戶手續(xù)，程某明示若不增加房款就不辦理房屋過戶手續(xù)。7月21日，程某將房屋以18萬元價(jià)格賣給胡某，并辦理了房屋過戶手續(xù)。將12萬元房款返還給姜某，并要求姜某在一星期之內(nèi)搬出房屋、交回鑰匙。為此，姜某一紙?jiān)V狀遞到法院，要求依法解除程某與胡某的房屋買賣合同，保護(hù)自己的購買權(quán)。

本案的焦點(diǎn)是“一房兩賣“，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定哪一份買賣合同有效。對此，產(chǎn)生兩種不同意見：

第一種意見認(rèn)為，姜某的要求是合理的，因?yàn)樵诘谝粋€(gè)房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成協(xié)議，并簽訂了書面合同。該合同是合法有效的。合同簽訂后，雙當(dāng)各自按照合同約定履行了自己的義務(wù)。程某因?yàn)榉课輧r(jià)格上漲才要求姜某增加價(jià)款，這顯然違反了買賣合同的約定。程某與姜某協(xié)商不成后，將房屋又賣給胡某，已經(jīng)違反了第一個(gè)房屋買賣合同。而且，第一個(gè)房屋買賣合同簽訂在先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定第二個(gè)買賣合同無效。

第二種意見認(rèn)為，第一個(gè)房屋買賣合同無效，因?yàn)楣裰g買賣私有房屋不僅需要雙方的書面合同，而且必須到房屋所在地的房管部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。雖然第一個(gè)房屋買賣合同簽訂在先，而且已經(jīng)部分履行，但卻沒有辦理過戶手續(xù)，因此買賣關(guān)系不成立，第二個(gè)房屋買賣合同符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

遭遇一房二賣怎么辦

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國家實(shí)行土地適用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

盡管姜某沒有取得房屋所有權(quán)，但這是因未辦理房屋過戶手續(xù)造成的，而不是買賣合同無效的法律后果，如果買賣合同無效，即使雙方已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不能由買方取得房屋所有權(quán)，而應(yīng)辦理注銷手續(xù)，況且，買賣合同無效，雙方也無權(quán)主張辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是以有效的房屋買賣合同未前提的，而并不是買賣合同有效的必要條件。

在本案中，如果認(rèn)定程某和姜某簽訂的合同無效，姜某就無權(quán)請求程某辦理過戶手續(xù)以履行合同，程某也不必負(fù)違約責(zé)任，這對于姜某來說是極不公平的。因此，姜某雖不享有房屋所有權(quán)，但對于程某與姜某之間的房屋買賣合同的不能履行，是因程某的“一房二賣”的行為造成的，所以程某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。