案情介紹：商品房預(yù)售糾紛

1993年6月14日，北興公司與日森公司簽訂了《商品房訂購合同》，合同約定：，北興公司購買日森公司坐落在某市安正大街的全框架結(jié)構(gòu)的營業(yè)用房，建筑面積652.73平方米，總價款7783144.20元。合同簽訂后一月內(nèi)支付房屋總價款的80%，房屋竣工交付北興公司使用后一周內(nèi)一次性交清余款。次年3月雙方辦理了結(jié)算手續(xù)，此前北興公司已交購房款497萬元。隨后雙方辦理了房屋買賣契約，但因日森公司房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)不齊全，導(dǎo)致北興公司至今未能領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。為此，北興公司將日森公司訴至法院，要求確定雙方簽訂的合同無效，并要求日森公司賠償損失。

法院判決：五證不全合同無效

法院經(jīng)審理查明：爭議房屋所使用的土地系劃撥所得，日森公司至今未辦理土地出讓手續(xù)，未交納土地使用權(quán)出讓金。在審理期間日森公司辦理了有效期為兩年的（96臨）字第029號國有土地使用證，該證注明“未經(jīng)市土地管理局批準(zhǔn)，本宗土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。

法院認(rèn)為：日森公司建房所使用的土地是以劃撥方式取得的，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，未交納土地使用權(quán)出讓金，其在法院審理期間辦理的土地使用證屬于臨時使用土地性質(zhì)，不符合法律所規(guī)定的建設(shè)房屋所必須具備的使用土地的條件，其在與北興公司簽訂商品房定購合同時，亦沒有取得建房的合法手續(xù)。故該合同應(yīng)認(rèn)定為無效。最后法院判決：

1、日森公司與北興公司簽訂的《商品房訂購合同》無效。

2、本判決生效后三十日內(nèi)，日森公司退還北興公司購房款人民幣4713396.30元及利息（自每筆房款支付之日起至還款之日，按照銀行同期同類貸款利率計算）。

3、案件受理費42783.00元由日森公司負(fù)擔(dān)。

律師說法：商品房預(yù)售合同的效力認(rèn)定

本案的關(guān)鍵時合同效力問題，根據(jù)當(dāng)時的法律法規(guī)規(guī)定，日森公司不符合法律所規(guī)定的建設(shè)房屋所必須具備的使用土地的條件，日森公司在與北興公司簽訂商品房訂購合同時，亦沒有取得建房的合法手續(xù)，故該合同依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，日森公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的民事責(zé)任。這表明商品房的預(yù)售必須以取得土地使用權(quán)和建房合法手續(xù)為先決條件。否則，將會導(dǎo)致合同無效、承擔(dān)賠償責(zé)任等不利的法律后果。