五證不全的商品房可以銷售嗎

1999年5月，甲公司與乙公司簽訂商品房買賣合同。合同規(guī)定：甲公司將位于房山路53號的一幢商品房出售給乙公司，交房期限為2000年10月。合同簽訂時，甲公司尚未開啟工程，也沒有土地使用證、規(guī)劃建設(shè)許可證。1999年9月，乙公司與甲公司協(xié)商后，將商品房預(yù)售給縣商業(yè)局。合同約定：由乙公司向縣商業(yè)局出售位于房山路53號的商品房，縣商業(yè)局分三次交清房款，最后一次房款再乙公司交付完商品房并辦理完房屋過戶手續(xù)后付清。

2000年2月，甲公司取得了土地使用證和規(guī)劃建設(shè)許可證，并將建好的房屋交付給乙公司。2000年11月，縣商業(yè)局付清房款，并辦理了房屋過戶手續(xù)。但乙公司卻遲遲不交付房屋?？h商業(yè)局起訴至人民法院，要求法院判令乙公司立即交付房屋，，并承擔(dān)違約責(zé)任。乙公司則主張合同無效，不愿交付房屋。

商品房預(yù)售可以再轉(zhuǎn)讓嗎

本案中甲公司與乙公司簽訂買賣合同時，尚未開啟工程，所以此合同實為房屋預(yù)售合同，而甲公司預(yù)售房屋時尚未取得土地使用證和規(guī)劃建設(shè)許可證，因此，合同無效。但隨后房屋預(yù)售所需手續(xù)已經(jīng)辦齊，合同也已部分履行，而且雙方對合同未發(fā)生爭議，因此，可以認定合同有效。乙公司與縣商業(yè)局簽訂的房屋預(yù)售合同是轉(zhuǎn)預(yù)售合同，即俗稱的“炒樓花”問題，對此，我國法律未做明確規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：商品房預(yù)購人將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。但國務(wù)院對此問題的規(guī)定一直未出臺。轉(zhuǎn)預(yù)售合同作為一種轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的合同，應(yīng)適用民法、合同法有關(guān)規(guī)定。本案中，乙公司與縣商業(yè)局簽訂的轉(zhuǎn)預(yù)售合同已經(jīng)取得了甲公司的同意，而且沒有違反法律規(guī)定，因此，該合同已經(jīng)生效。乙公司在與縣商業(yè)局簽訂轉(zhuǎn)預(yù)售合同后，沒有按照合同約定及時交付房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。