沒(méi)商品房預(yù)售許可能賣房嗎

王某與某公司簽訂商品房買賣合同支付房款后，該公司未按約定時(shí)間交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房過(guò)程中，王某發(fā)現(xiàn)該公司未取得商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)和領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，王某認(rèn)為該公司在簽訂合同時(shí)故意隱瞞事實(shí)，存在欺詐行為，即訴至法院，要求判令該合同無(wú)效，被告應(yīng)返還購(gòu)房款32.8萬(wàn)元，賠償利息82078元，并支付懲罰性賠償金（加倍賠償）32.8萬(wàn)元。

法院審理后認(rèn)為，本案訟爭(zhēng)房屋的性質(zhì)及合同的效力是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，由于該公司不具備從事商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格，所建房屋應(yīng)視為自用自建房。根據(jù)有關(guān)法律之規(guī)定，自建房不得提前預(yù)售，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方訂立的商品房買賣合同無(wú)效。

原告王某所提懲罰性賠償問(wèn)題，最高人民法院司法解釋規(guī)定的“加倍賠償”只適用于商品房，而論爭(zhēng)房屋只是自用自建房而非商品房，不在適用范圍之內(nèi)，不應(yīng)予以支持。遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第51條，第52條第（5）項(xiàng)，第58條之規(guī)定作出判決：原告王某與被告所簽訂的商品房買賣合同無(wú)效；被告返還原告所交購(gòu)房款32.8萬(wàn)元，并賠償原告利息80275元；駁回原告要求被告支付懲罰性賠償32.8萬(wàn)元的請(qǐng)求。

商品房預(yù)售違約如何索賠

本案主要涉及“加倍賠償”法則在房屋買賣中的適用范圍問(wèn)題。房屋買賣在我國(guó)又分為商品房和非商品房（指自用房）買賣。1987年，國(guó)家計(jì)委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》中，對(duì)商品房作出明確界定。商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為了自用而自建或委托其他單位建設(shè)的房屋及其他建筑物，不屬于商品房的范圍。

根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，通常情況下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書為前提，否則銷售行為無(wú)效，但國(guó)家對(duì)商品房買賣卻規(guī)定了預(yù)售制度，商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金并分期支付房?jī)r(jià)款的行為。它是商品房轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。當(dāng)然，提前預(yù)售必然增大購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家為此規(guī)定了預(yù)售許可準(zhǔn)入制度和預(yù)售登記制度（物權(quán)法規(guī)定）。

同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與商品房購(gòu)買者之間的關(guān)系類同于經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的關(guān)系，一定情形下應(yīng)當(dāng)參照適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》有關(guān)欺詐行為的加倍賠償規(guī)則。為此，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定，出賣人訂立商品買賣合同時(shí)，具有三類欺詐情形的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房及利息、賠償損失、并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)一倍的賠償責(zé)任。

由上述規(guī)定可見(jiàn)，上述預(yù)售制度和加倍賠償制度只適用于商品房，并不適用于自用建房買賣。在司法實(shí)踐中，自用建房買賣雙方被視為一種平等主體關(guān)系，適用《合同法》調(diào)整。因此，本案被告提前預(yù)售自用自建房應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，同時(shí)由于該房不屬于商品房，不能適用加倍賠償法則。