一、商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售的條件為：

1、預(yù)售人已經(jīng)交付國有土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證書。主要為了確保預(yù)售商品房用地合法。

2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要為了確保商品房預(yù)售規(guī)劃手續(xù)合法。

3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。這是商品房預(yù)售的關(guān)鍵條件，也是預(yù)售商品房區(qū)別于現(xiàn)售商品房的主要條件。

4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。主要為了確保預(yù)售合法，未取得《商品房預(yù)售許可證》，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

二、商品房預(yù)售的程序是什么

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求。

2、訂立預(yù)售合同。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家房產(chǎn)測量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（需要辦理按揭貸款時(shí)）。

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書、合資或合作合同、公司章程、近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告等。其次，銀行對(duì)按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價(jià)格等項(xiàng)目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項(xiàng)批文、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計(jì)和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對(duì)預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對(duì)購房人的主體資格審查，如果是個(gè)人購房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，預(yù)付購房款總價(jià)款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購房單位提供營業(yè)執(zhí)照、年批準(zhǔn)證書、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、董事會(huì)或類似決策機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)按揭貸款的決議，董事會(huì)授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗(yàn)收。

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購房人發(fā)出通知書，購房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。在驗(yàn)收交接時(shí)，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》交給購房者。在驗(yàn)收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過戶手續(xù)。

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請(qǐng)書，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件，經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件，即接受申請(qǐng)書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件?？闭衫L圖是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分幅平面圖，補(bǔ)測或修測房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變化是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費(fèi)發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。