一、商品房預售是指什么

商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。 因其可以有效地解決房地產開發(fā)企業(yè)先期資金投入的問題，因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。在商品房預售過程中，由于工程長，交易標的有許多不確定因素，使購房者所面臨的風險有比一般現(xiàn)房買賣大得多，購房者通過房屋預售合同只獲得一種期待權，其權利的實現(xiàn)非常地被動。為了保護廣大購房者的權益，國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。

二、預售商品房能否再轉讓

預售商品房的再轉讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預售合同簽訂之后，預購人將未竣工的預售房屋轉讓給第三人的行為。商品房預售的、商品房預購人將未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。 但至今為止，國務院關于該問題的規(guī)定一直未出臺。各地就此問題的規(guī)定也各異，有的地方允許再轉讓，有的地方禁止轉讓，有的地方未作任何規(guī)定。我國《合同法》第 79 條規(guī)定：“債權人可以將合同的權利全部或部分轉讓給第三人”。

債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務人不發(fā)生效力。”由此可見，預購人已經(jīng)付清全部購房款的，預購人的合同義務則已經(jīng)履行完畢，預購人就此合同則僅有權利而無義務。此時，預購人將未建成的商品房轉讓，實際上是將預購合同中債權轉讓給第三人，因而無須征得合同的相對方——房地產開發(fā)商的同意。預購人與第三人簽訂再轉讓合同以后，預購人只須通知房地產開發(fā)商即對其產生法律效力。預售商品房的再轉讓，實際上是預購人將合同的權利義務轉讓給他方，其中可能是合同權利義務的概括轉讓，也可能是合同權利的轉讓。

因此，預售商品房的再轉讓只要符合合同轉讓的有關規(guī)定則可，無須作任何限制。但是，近幾年房地產市場處在風口浪尖，房地產泡沫伴隨著房價的飛漲而日益膨脹，很多專家學者將其歸咎于炒房，主要是“炒樓花”。以個人的觀點來看，筆者認為對于預售商品房的再轉讓只能用“疏”而不能“堵”，通過立法來確定預售商品房的再轉讓的條件和程序，房地產管理部門加強管理，相信預售商品房的再轉讓將會越來越規(guī)范。