一、簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)的流程

購(gòu)房者在選好房源，談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一定額度的，定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。

發(fā)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購(gòu)房者，并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。

在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，在交付定金后，或是售價(jià)又提高了，或是購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金可能不一定順利返還。因此，在簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。

認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括：

1、認(rèn)購(gòu)物業(yè)；

2、房?jī)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；

3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4、認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。

二、簽訂購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)注意什么

由于標(biāo)準(zhǔn)文本在內(nèi)容上的局限性以及購(gòu)房者個(gè)性要求的多樣化，購(gòu)房者還是有必要主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出自己的合理要求，并通過(guò)簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式予以明確。

1、房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。

盡管從表面上看，房屋所有權(quán)證是由房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的，與開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有直接的關(guān)系。有開(kāi)發(fā)商承諾的房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間，似乎不應(yīng)構(gòu)成其法定義務(wù)。也正基于此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》中只規(guī)定開(kāi)發(fā)商將辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的資料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門(mén)，而并未限定辦理完畢產(chǎn)權(quán)手續(xù)的具體時(shí)間。但在實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證頒發(fā)的延遲往往是由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續(xù)不完整，在規(guī)劃和施工階段存在違法行為，未能履行交納土地出讓金、測(cè)繪費(fèi)等義務(wù)。此外，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中出于融資的需要，往往以土地作為抵押物向金融機(jī)構(gòu)貸款，如果在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前上述抵押仍然存在，就會(huì)直接影響購(gòu)房者取得房屋產(chǎn)權(quán)證。因此需要在補(bǔ)充協(xié)議中讓開(kāi)發(fā)商作出相應(yīng)的保證和承諾，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該承諾在規(guī)定期限內(nèi)履行各項(xiàng)義務(wù)以確保購(gòu)房者順利取得房屋所有權(quán)證，否則要承擔(dān)一定數(shù)額的罰金，超過(guò)約定期限的，購(gòu)房者還可以退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)由此給購(gòu)房者造成的經(jīng)濟(jì)損失。

2、貸款辦不下來(lái)怎么辦？

由于在商品房購(gòu)銷(xiāo)過(guò)程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式支付購(gòu)房款項(xiàng)。而上述貸款是否會(huì)得到批準(zhǔn)主要依賴(lài)開(kāi)發(fā)商提供的擔(dān)保情況、購(gòu)房者本人的資信狀況等因素。如果購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同并支付了首期購(gòu)房款后貸款得不到批準(zhǔn)，就會(huì)面臨無(wú)法自行支付全部剩余款項(xiàng)從而承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。因此需要在補(bǔ)充協(xié)議中分清責(zé)任，如果是由于開(kāi)發(fā)商原因?qū)е沦J款得不到批準(zhǔn)，則購(gòu)房者可以選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；如果是由于自身原因，則屆時(shí)可以選擇變更付款方式或要求退房。

3、關(guān)于開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo)過(guò)程中的承諾。

為配合商品房銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商和個(gè)別銷(xiāo)售人員都會(huì)通告口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷(xiāo)過(guò)程中就與商品房有關(guān)的小區(qū)環(huán)境、會(huì)所、學(xué)校、醫(yī)院、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購(gòu)房者的居住和生活質(zhì)量，實(shí)際是構(gòu)成房屋價(jià)格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會(huì)使購(gòu)房者期望值大打折扣。對(duì)于開(kāi)發(fā)商作出的種種承諾，購(gòu)房者一定要不厭其煩，一一在補(bǔ)充協(xié)議中予以落實(shí)，并明確開(kāi)發(fā)商違反該項(xiàng)規(guī)定的違約責(zé)任。