一、哪些購房合同為無效合同

房產(chǎn)買賣，是指房產(chǎn)所有權(quán)人將房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房產(chǎn)買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房產(chǎn)必須簽訂房產(chǎn)買賣合同。實踐中房產(chǎn)買賣糾紛時有發(fā)生，房產(chǎn)買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等諸多問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房產(chǎn)買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

（一）房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。

房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房產(chǎn)時只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

（二）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房產(chǎn)的，其買賣行為無效。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房產(chǎn)時，須提交共有人同意的證明書。

（三）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房產(chǎn)所有人出賣共有房產(chǎn)時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣出租房產(chǎn)時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣房產(chǎn)時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房產(chǎn)買賣合同無效。

（四）單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房產(chǎn)。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

（五）買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房產(chǎn)，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房產(chǎn)所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房產(chǎn)所在地房管機關(guān)同意后才能生效。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房產(chǎn)質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在生效后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（六）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；

2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

3、依法收回土地使用權(quán)的；

4、共有房產(chǎn)未經(jīng)共有人書面同意的；

5、權(quán)屬有爭議的；

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

尤其應(yīng)當(dāng)注意的是，未辦理登記過戶手續(xù)的房產(chǎn)買賣合同，不一定無效，因為房產(chǎn)買賣合同的生效與否，與辦理登記過戶手續(xù)沒有必然的聯(lián)系。雖然房產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的物即房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，以買賣雙方到房產(chǎn)所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，但是，房產(chǎn)買賣合同的生效與否，并不以到房產(chǎn)管理部門登記為要件。也就是說，即使合同已訂立，房產(chǎn)已交付，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果，只有當(dāng)買賣雙方到房產(chǎn)管理機關(guān)辦理了登記過戶手續(xù)，房產(chǎn)所有權(quán)才真正發(fā)生轉(zhuǎn)移。

二、購房合同無效有何后果

無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，任何人在任何時候都可以主張該合同無效。該無效合同自成立時起即無效，具有溯及力。房屋買賣合同是否無效應(yīng)由人民法院、仲裁機關(guān)確認(rèn)，而不是由買賣雙方或一方?jīng)Q定。房屋買賣合同被宣告無效后，將產(chǎn)生以下法律后果：

（一）相互返還。即由出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋；

（二）買受人已經(jīng)實際使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付相當(dāng)于房屋租金的使用費，買受人對房屋進行了裝修的對于裝修價值部分可由出賣人適當(dāng)給予補償。

（三）有過錯的一方應(yīng)賠償對方因房屋買賣合同無效所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過錯大小分清雙方責(zé)任，各自按照應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任分擔(dān)損失。

（四）在商品房買賣過程中，如涉及到開發(fā)商惡意行為而導(dǎo)致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責(zé)任。

（五）因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)收繳雙方財產(chǎn)，歸國家所有或返還給第三人。

（六）涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。