一、預售商品房應具備哪些條件

（一）根據我國有關法律規(guī)定，商品房預售應當符合下列條件：

1、預售人已經交付國有土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證書；

2、預售人已經取得了該建設工程規(guī)劃許可證；

3、預售人投入建設的資金，按照提供預售的商品房計算，已經達到了工程建設總投資的25%以上，并且已經確定了施工進度和竣工交付日期；

4、預售人已經取得了商品房預售許可證。

（二）決定購房前，建購房者議先考察一下開發(fā)商的資質，內容包括：

1、 開發(fā)商是否具有合法的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

2、 該商品房是否屬于共同開發(fā)的房地產，如屬合作開發(fā)則售樓合同應經共有人同意；開發(fā)商是否具備了法律規(guī)定的預售商品房的主體資格；

3、 要仔細驗證“五證”，即開發(fā)商出具的國有土地使用權證書、建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、設計方案與施工許可證、房地產預售許可證。

為防“移花接木”，開發(fā)商出示的證件都應當是原件，特別應仔細查驗《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》兩個重要文件，它們表明所售房屋是合法項目。此外，還應注意《國有土地使用權證》上有無抵押記錄，如購買有抵押記錄的商品房，購房者要承擔的風險會很大；《商品房預售許可證》每個欄目和內容都要確實無誤，與所售房屋相一致。如果以上證件不齊全或過期則不要購買。

二、商品房預售的具體程序

商品房預售的具體程序包括以下四步：

（一）訂立預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照房地局制定購房示范文本，與預購人訂立預售合同。

（二）預售合同的登記備案。房地產開發(fā)企業(yè)和預購人應當在預售合同生效后，將其送交房地產交易管理機構。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《房地產登記條例》的規(guī)定登記備案。

（三）預售款的收取。房地產開發(fā)企業(yè)根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。

（四）辦理預售的商品房過戶手續(xù)。預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。

在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應當一并向房地產交易管理機構提供。