一、開(kāi)發(fā)商違反投資回報(bào)怎么辦

作為一種營(yíng)銷手段，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)在廣告以及買賣合同中對(duì)出售商鋪承諾一定的投資回報(bào)率，以此快速回籠大量資金。開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)一般通過(guò)售后包租等形式。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第45條的規(guī)定：“本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購(gòu)房款的方式銷售商品房的行為。本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為?！钡?1條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房?！?/p>

上述規(guī)定對(duì)現(xiàn)房和預(yù)售房進(jìn)行了區(qū)別對(duì)待，即現(xiàn)房并沒(méi)有禁止售后包租，僅僅規(guī)定不得返還本金，而預(yù)售房則一律禁止。但各地政府部門對(duì)此往往有相應(yīng)限制，北京市工商局就明文規(guī)定商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資內(nèi)容，也不得含有升值或投資回報(bào)的內(nèi)容。 此類案件糾紛往往是合同簽訂后開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)承諾，故一般開(kāi)發(fā)商為被告，而糾紛類型一般有以下兩種：①買受人要求兌現(xiàn)投資回報(bào)承諾；②買受人要求解除合同。

買受人起訴開(kāi)發(fā)商，首先應(yīng)當(dāng)查明有關(guān)“投資回報(bào)”簽訂主體，在實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)商品房買賣合同中不約定投資回報(bào)，而另行簽訂一份租賃合同，有時(shí)甚至是以其他物業(yè)公司、管理公司名義簽訂租賃合同。因此，如果房地產(chǎn)專業(yè)律師調(diào)查后發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司或管理公司并無(wú)實(shí)際履約能力時(shí)，房地產(chǎn)專業(yè)律師應(yīng)當(dāng)調(diào)查公司實(shí)際控制人，從而將開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司或管理公司作為共同被告。

二、發(fā)生投資回報(bào)糾紛應(yīng)注意什么

1、商品房買賣合同中約定的投資回報(bào)條款可能被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定無(wú)效；

2、即使投資回報(bào)條款被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定無(wú)效，并不影響商品房買賣合同效力；

3、如果售后包租的租賃合同買受人是和其他物業(yè)公司、管理公司簽訂的租賃合同，則應(yīng)當(dāng)提醒買受人可能無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商責(zé)任。