一、商品房交付使用的條件

商品房的交付使用條件：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。驗收合格包括以下內(nèi)容與程序：

（一）取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等單項驗收合格證明

1、規(guī)劃驗收合格。

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條第1款的規(guī)定，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。在一些市縣，建設(shè)項目完成后，由規(guī)劃部門驗收，符合規(guī)劃許可證及附件等規(guī)劃文件載明的規(guī)劃條件的，出具相應(yīng)的合格證書。

2、消防驗收合格。

根據(jù)《中華人民共和國消防法》（以下簡稱《消防法》）第10條的規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)驗收；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行消防設(shè)計，建設(shè)項目竣工后應(yīng)當(dāng)取得公安消防部門出具的消防驗收合格的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

3、環(huán)保驗收。

房地產(chǎn)建設(shè)項目的環(huán)保驗收是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要一環(huán)，但房地產(chǎn)建設(shè)項目在居民未人住前，難以對環(huán)保設(shè)施進行驗收。因此，國家環(huán)?？偩衷?999年7月1日環(huán)發(fā)（1999）154號復(fù)函曾經(jīng)對此作出規(guī)定：對房地產(chǎn)建設(shè)項目可在主體工程驗收時先對環(huán)境保護設(shè)施進行預(yù)驗收，待居民人住率達75％以上時，再對環(huán)境保護設(shè)施進行正式驗收。在實際執(zhí)行中，部分地區(qū)取消了房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工環(huán)保預(yù)驗收。

（二）工程竣工驗收合格

根據(jù)《中華人民共和國建筑法》（以下簡稱《建筑法》）第61條的規(guī)定，交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

（三）竣工驗收備案

我國現(xiàn)有法律、法規(guī)規(guī)定，國家對建設(shè)工程質(zhì)量采用備案制度?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》第49條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

二、商品房交付使用的程序是怎樣的

我國現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規(guī)定，商品房交付的一般程序如下：

（一）入住通知。

商品房具備交付使用條件后，開發(fā)商應(yīng)向買受人發(fā)出入住通知書。

（二）檢查驗收。

買受人在接收房屋前應(yīng)按照合同約定對房屋進行驗收，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給買受人預(yù)留檢查驗收的時間。

（三）結(jié)算房款、交納物業(yè)維修資金及合同約定的其他費用。

（四）簽署房屋交接單。

買受人確認(rèn)開發(fā)商所交付的房屋符合法律規(guī)定和合同約定，開發(fā)商也已確認(rèn)買受人按合同約定履行了付款義務(wù)，合同雙方就應(yīng)簽署房屋交接單。

（五）交納先期物業(yè)服務(wù)費以及代辦產(chǎn)權(quán)證所需要繳納的稅、費。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記，雖然《物權(quán)法》規(guī)定實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在不少地區(qū)，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分別登記。房屋所有權(quán)登記還包括房屋所有權(quán)初始登記和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記后，買受人才取得房屋的所有權(quán)。