一、驗房收房時應(yīng)注意哪些問題

（一）查驗文件，依“兩書一表”標準驗房

兩書一表是開發(fā)商向購房者提供的文件，以此來證明房屋的質(zhì)量已經(jīng)符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的標準。兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。一表是指：《竣工驗收備案表》。

要說明的是，任何商品房竣工驗收必須由開發(fā)商、施工單位、房屋設(shè)計單位、房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位出具由四方單位竣工驗收并填寫的《竣工驗收備案表》。

（二）內(nèi)外詳查，分門別類細細把關(guān)

購房者驗收房屋分室內(nèi)工程、室外工程和公共配套建筑三部分進行：

1、室內(nèi)工程的驗收

包括墻壁、地面、頂棚、層高、門窗工程、廚房、衛(wèi)生間、電路、裝修等。

2、室外工程的驗收

包括公共部位、標識系統(tǒng)、郵政通信、樓宇對講、公共能源等。

3、公共配套建筑的驗收

如果購房者和開發(fā)商在合同中約定，房屋交付的同時一些公共配套建筑也要投入使用，那么購房者還需檢查這些公共配套建筑是否已經(jīng)投入使用。

（三）購房者在驗房收房過程中所依據(jù)的法律規(guī)定是：

1、建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》；

2、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；

3、建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》；

4、建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》；

5、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》；

6、建設(shè)部《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。

二、房屋面積縮水或膨脹怎么辦

購房者一旦遇到這方面的問題，所依據(jù)的法律規(guī)定有：

1、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

2、建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第二十條：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

3、建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第七條：套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：

（1）套（單元）內(nèi)的使用面積

住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》規(guī)定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。

（2）套內(nèi)墻體面積

商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。

商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。

非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（3）陽臺建筑面積

按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

（4）套內(nèi)建筑面積的計算公為：

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。