一、選房時(shí)可能會(huì)遇到哪些問題

1、使用綠地面積作文章。

去售樓部看房時(shí)，置業(yè)顧問通常告訴購房者該小區(qū)的綠化覆蓋率。但一定要注意，綠化覆蓋率和綠地率是不一樣的。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，而綠地率是指小區(qū)范圍內(nèi)各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率。

應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)開發(fā)商混淆綠化覆蓋率和綠地率的概念問題，專業(yè)人士提醒購房者，購房時(shí)一定要盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上在合同里，并且在圖上準(zhǔn)確標(biāo)明小區(qū)內(nèi)所有綠地面積，這樣到時(shí)候接房時(shí)綠化覆蓋率沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，就可以找開發(fā)商。

2、小區(qū)配套入住后就會(huì)有。

買房時(shí)，購房者很容易受售樓小姐宣傳的配套設(shè)施所吸引，但是這些配套設(shè)施什么時(shí)候能實(shí)現(xiàn)呢？她們表示上會(huì)給我們一個(gè)時(shí)間，實(shí)際上這是一個(gè)含糊的答案，這些配套設(shè)施到底是入住第一天就能使用，還是入住一年、兩年、甚至更長的時(shí)間呢？

應(yīng)對(duì)措施：買房時(shí)，購房者不能光聽開發(fā)商說這些配套設(shè)施能夠到位、入戶，一定要弄清楚目前它的使用狀況以及開通的確定時(shí)間，并且還要簽訂到合同里去，約定好違約責(zé)任，這樣房產(chǎn)商就不能因?yàn)榕涮自O(shè)施不能按期正常使用而找借口了。

3、精美的樣板間。

開發(fā)商都會(huì)推出樣板間，裝修得非常漂亮，許多購房者都會(huì)受其吸引。其實(shí)這個(gè)樣板間是由專業(yè)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，裝修材料都是精品，工費(fèi)昂貴的裝修公司會(huì)仔細(xì)雕琢每個(gè)細(xì)節(jié)，咱們普通老百姓家要達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可要花費(fèi)不少。

應(yīng)對(duì)措施：許多開發(fā)商在推出精裝修住宅項(xiàng)目時(shí)，都要不遺余力地花上一大筆錢請(qǐng)專業(yè)人士設(shè)計(jì)，請(qǐng)裝修公司裝飾，搭建出一套或幾套與眾不同的樣板間來。購房者千萬要擦亮眼睛，以免被蒙蔽。

4、沙盤蒙雙眼。

現(xiàn)在購房者買房，除了看聽售樓小姐忽悠，就是看樣板間，還有沙盤。一般情況下，開發(fā)商會(huì)把沙盤做得非常漂亮，一眼看去，樓面間距很大，綠化也多。但是沙盤做得再好，也是模型。

應(yīng)對(duì)措施：由于燈光和視線的影響，購房者會(huì)產(chǎn)生一種錯(cuò)覺，再加上一些沙盤用特殊材料且做工精細(xì)，看上去會(huì)更富有立體感。而現(xiàn)實(shí)中你買的房子即便層數(shù)、朝向、角度、視野再怎么好，也絕對(duì)看不到沙盤這樣效果。

二、購房后小區(qū)車位屬于誰

1、開發(fā)商最常用的“車位”陷阱的表現(xiàn)形式：

（1）虛假承諾；

（2）畫地為牢；

（3）合同約定；

（4）混淆產(chǎn)權(quán)；

2、相關(guān)法律的規(guī)定：《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

3、招數(shù)、對(duì)策

（1）確定車位性質(zhì)，明確產(chǎn)權(quán)所有。

針對(duì)開發(fā)商獨(dú)立擁有車庫所有權(quán)的情況，購房者應(yīng)當(dāng)盡力爭取讓開發(fā)商在合同中明確地下車庫的性質(zhì)，比如“小區(qū)自用”，或者“在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可對(duì)外開放”等。同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確，這些車位或車庫的使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。另外，最好還能明確具體的使用費(fèi)用，以免開發(fā)商或物業(yè)公司動(dòng)不動(dòng)就提價(jià)，損害業(yè)主的利益。另外，不買車位的購房者就要問清楚并最好在合同上明確自己如果將來有車，在房屋交付使用后可以停在什么地方。

（2）不信空言，見了真佛再燒香。

要破解車位或車庫陷阱，購房者一定要記?。簾o論地上還是地下車位或車庫，是否可銷售的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否辦理產(chǎn)權(quán)證（或有無預(yù)售許可證）。車位的產(chǎn)權(quán)證可以單獨(dú)核發(fā)，也可以與購房合同一并核發(fā)。此外，購房者還應(yīng)當(dāng)對(duì)地面車位和地下車庫的性質(zhì)作一個(gè)簡單清楚的了解，才能購避免落入開發(fā)商設(shè)置的車庫（或車位）出售或出租的各種陷阱之中。

（3）依法維權(quán)，積極爭取業(yè)主利益。

由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，地面車位的所有權(quán)也歸全體業(yè)主共有，因此開發(fā)商無權(quán)出售該類地面車位。這類車位可以由業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)租賃給業(yè)主使用，扣除必要的使用費(fèi)后納入小區(qū)維修資金。另外，該類車位是不能出售的。

（4）車位租賃，不宜時(shí)限過長。

有的開發(fā)商很“明智”，在簽車位合同的時(shí)候會(huì)申明車位不能買賣，不簽買賣合同，只與業(yè)主簽租賃合同，并不向購房者聲明20年后不受法律保護(hù)。購房者租賃車位（庫）（實(shí)踐中往往稱做銷售使用權(quán)），最長期限也只有20年，20年之后是不受法律保護(hù)的。