一、商品房預(yù)售的條件是什么
1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書(shū)是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)的情況下才可以從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書(shū)是基礎(chǔ)，是第一要件。
2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開(kāi)工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因?yàn)橛械拈_(kāi)發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開(kāi)始出售商品房，就不排除會(huì)有商品房建筑工程能否開(kāi)工的風(fēng)險(xiǎn)，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購(gòu)人利益的現(xiàn)象。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算、投入開(kāi)發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護(hù)商品房預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，同時(shí)也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。
4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。
只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)才能與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
二、商品房預(yù)售許可證如何鑒定
目前市場(chǎng)上銷售的大部分是期房，買房人買房前要看商品房預(yù)售許可證，弄清項(xiàng)目是否合法的主要手段，就是查看該項(xiàng)目是否具有商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱；
2、預(yù)售許可證編號(hào)；
3、預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)；
4、預(yù)售商品房的坐落位置、幢號(hào)或者樓層、面積；
5、土地的用途和使用期限；
6、發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房預(yù)售許可證核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。
買房人除審看商品房預(yù)售許可證上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)危苑啦环ㄩ_(kāi)發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預(yù)售許可證。
按照《轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置，同時(shí)要明示商品房預(yù)售許可證編號(hào)。所以買房人在看商品房預(yù)售廣告時(shí)，除了看價(jià)格、位置、戶型這些你所關(guān)心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標(biāo)有商品房預(yù)售許可證的編號(hào)。如果沒(méi)有，就應(yīng)該打一個(gè)問(wèn)號(hào)。
