一、商品房預(yù)售五證是什么

商品房預(yù)售時應(yīng)當(dāng)具備以下五證：

1、土地使用證

土地使用證，說明已經(jīng)取得土地使用權(quán)，住宅是70年，貿(mào)易辦公50年，旅游40年，是開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵。

2、建筑規(guī)劃許可證

建筑規(guī)劃許可證，是開發(fā)項目單體工程的規(guī)劃已經(jīng)按照城市規(guī)劃法進(jìn)行規(guī)劃，不存在違章，工程的面積，高度、層數(shù)等都按照此證施工。

3、施工許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是規(guī)定用地性質(zhì)的證書，我國的用地性質(zhì)分為貿(mào)易、辦公、產(chǎn)業(yè)、倉儲、住宅、旅游，其用地規(guī)劃許可證上規(guī)定是什么，地上就必須建設(shè)什么項目，比如用地許可證上規(guī)定是住宅，就必須建設(shè)住宅，否則無法辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

施工許可證，是國家對工程開工建設(shè)的許可。也就是說，工程可以開始施工了。

5、預(yù)售許可證

預(yù)售許可證，商品房可以進(jìn)入市場交易。

以上五證缺一不可，否則違章。

二、購買預(yù)售商品房要注意什么

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)公司出售尚未建成的商品房的行為。由于商品房開發(fā)投資大、周期長、風(fēng)險高，為解決商品房開發(fā)過程中資金緊張的問題，開發(fā)商普遍采取商品房預(yù)售的辦法。由于預(yù)售商品房和已建成的商品房銷售存在著一定的區(qū)別，公民在購買預(yù)售商品房時應(yīng)注意以下問題：

1、在簽訂合同之前應(yīng)實地考察預(yù)售的商品房。開發(fā)商往往會對商品房的價格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項作與實際不符的宣傳。公民應(yīng)該先對開發(fā)商預(yù)售的樓盤進(jìn)行實地考察再決定是否購買。

2、了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，就不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權(quán)劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位和個人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，其房屋都屬于違章建筑，公民預(yù)購這樣的商品房將會承擔(dān)很大的風(fēng)險。

4、確認(rèn)開發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售條件并向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

5、考查預(yù)售合同的主要條款是否齊備。