一、如何簽訂購房合同

合同是盈利的橋梁，同時也是糾紛產(chǎn)生的淵源?？偨Y(jié)眾多購房業(yè)主的經(jīng)驗教訓(xùn)，購房過程中最大的風(fēng)險，就出現(xiàn)在房屋買賣合同的簽訂環(huán)節(jié)上。信息不對稱就難保合同條款的公正；產(chǎn)權(quán)不落實就讓業(yè)主入住成了泡影；開發(fā)商故意違約就把購房者卷入了無休止的訴訟之中。

簽約過程是締約雙方對各自權(quán)利義務(wù)進行取舍的過程，一旦簽字確認(rèn)，只要內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定就有法律效力，因此，請君擦亮雙眼，慎重簽約，特別是對付款日期、交房日期、辦證日期、房屋質(zhì)量保證條款等內(nèi)容要格外謹(jǐn)慎。商品房買賣合同訴訟糾紛絕大部分來自對上述四項內(nèi)容的違反。

對于付款日期，購房者要掂量、根據(jù)自己的經(jīng)濟實力來確定；對于逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任的約定一定要嚴(yán)格，最好是約定逾期每日支付購房總房款的百分之幾或千分之幾。實踐中，很多買賣雙方在合同中只對逾期交房、逾期辦證的違約責(zé)任約定了一個總數(shù)：比如購房款的千分之五或百分之一。這樣，賣方違約成本很低，有的違約狀態(tài)持續(xù)八年甚至十年以上。

二、如何防范一房二賣

盡管開發(fā)商與購房者訂立了購房合同，或是收受了購房者的購房定金，可是，還是有些開發(fā)商置法律于不顧，違法作出損害購房者利益的事情，把購房者預(yù)定的房產(chǎn)，滿著購房者再賣給第二家，搞一個“一女二嫁”的陷進。購房者須睜大眼睛，以高度的法律意識規(guī)避。對購房中出現(xiàn)的“一房二賣”現(xiàn)象，主要防范對策有以下幾點：

（一）仔細審查開發(fā)商提供的文件

既然開發(fā)商獲取土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是購房者獲得產(chǎn)權(quán)的前提，購房者在簽訂購房合同或《認(rèn)購書》之前應(yīng)當(dāng)仔細審查開發(fā)商必須提供的各種文件。

對于期房來說，主要是審查“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》和《商品房預(yù)售許可證》。

對于現(xiàn)房來說，除了《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》以外，主要是審查《建筑工程竣工備案表》、《房屋土地測繪技術(shù)報告書》和《房屋質(zhì)量保證書》等證明房屋質(zhì)量合格的文件。

購房者在查驗《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》（大房產(chǎn)證）時，請一定要看清國有土地使用權(quán)的取得方式以及房屋和土地上是否設(shè)有抵押。

（二）交付定金之后盡快簽訂購房合同

交付定金之后，《認(rèn)購書》在開發(fā)商和購房者之間形成了初步的約束，但是這種約束并不像購房合同那樣有效，只是起到敦促雙方簽訂購房合同的作用，不能保障購房者一定能夠買到自己“相中”的房產(chǎn)。因此簽訂《認(rèn)購書》之后應(yīng)該約定盡快簽訂《購房合同》，確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

（三）簽訂購房合同之后及時備案

為了防止開發(fā)商一房二賣，國家采取了商品房預(yù)售合同備案登記制度。要求雙方在簽訂購房合同之后及時向主管部門登記備案，這樣即使開發(fā)商一房二賣，也可以保障已經(jīng)進行登記備案的合同可以受到保護，該合同的購房者可以獲得產(chǎn)權(quán)證。

這個制度雖然不能杜絕開發(fā)商一房二賣，但是可以保障進行登記備案的購房者。在這種情況下，簽訂合同卻沒有備案就變得比較危險，因為一旦另一份合同備了案，簽訂這一份合同的購房者就無法辦理產(chǎn)權(quán)登記。

因此，為了保證自己能夠獲得房產(chǎn)證，請購房者在簽訂購房合同之后一定敦促開發(fā)商盡快辦理登記備案手續(xù)?，F(xiàn)在，各地逐漸完善了網(wǎng)上備案系統(tǒng)，辦理備案手續(xù)的結(jié)果可以通過網(wǎng)絡(luò)查詢，十分便捷。

（四）盡快辦理產(chǎn)權(quán)登記

《中華人民共和國物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。盡管辦理了登記備案手續(xù)可以保證不會有第二個購房者獲得房產(chǎn)證，但這樣并不表明購房者就可以高枕無憂了。開發(fā)商可能會利用手中的《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》（大房產(chǎn)證）設(shè)定抵押，為自己換取資金；也可能不及時提供相關(guān)的文件。遇到這樣的情況，購房者往往也無法辦理產(chǎn)權(quán)證。因此，購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理產(chǎn)權(quán)登記。

（五）發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問題盡快“退出”

既然在取得產(chǎn)權(quán)證之前的各個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)問題，購房者同時也就獲得了很多“退出”的機會。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對于這些退出的機會進行了明確的規(guī)定，下列情況出現(xiàn)時，購房者有權(quán)請求法院認(rèn)定購房合同無效或解除購房合同，并要求退房、返還房款及賠償損失。

1、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同；

2、因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

3、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

4、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；

5、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

6、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

7、出賣人訂立商品房買賣合同時故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

8、出賣人遲延交付房屋經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。