一、購(gòu)房合同變更的條件

商品房買賣合同雙方形成有效的合同變更，一般應(yīng)具備以下條件：

1、當(dāng)事人之間存在有效的商品房買賣合同，合同的變更是在原合同基礎(chǔ)上通過當(dāng)事人雙方協(xié)商一致的內(nèi)容。

2、當(dāng)事人協(xié)商一致，即當(dāng)事人雙方對(duì)變更合同及合同新內(nèi)容的確定都同意。

3、必須有合同內(nèi)容的變化，即合同內(nèi)容方面必須有變更，否則不存在合同變更。

4、合同的變更必須遵守法定的形式，否則合同變更并不生效，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，當(dāng)事人變更合同的形式可以協(xié)商確定，一般要與原合同形式一致。而商品房買賣合同中約定采取登記備案作為合同生效的條件，雙方變更合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容后，應(yīng)該到相關(guān)部門登記備案才能最終生效。

二、房?jī)r(jià)漲跌時(shí)如何變更合同

開發(fā)商與買受人在簽訂商品房買賣合同后，如果遇到市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生重大變化，導(dǎo)致商品房的價(jià)格發(fā)生大幅上漲或回落，一方可否要求順應(yīng)形勢(shì)變更或解除合同？

如合同對(duì)此沒有做出明確約定，導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲跌的事由又不屬于不可抗力等情形，也不存在其他可變更或解除合同的情形時(shí)，應(yīng)說(shuō)明合同是雙方的真實(shí)意思表示行為，如不存在可變更或解除事由時(shí)，一經(jīng)簽訂就確實(shí)有效，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行，不能隨意變更。如確實(shí)屬于合同約定的變更或解除事由，則應(yīng)協(xié)助當(dāng)事人一方與對(duì)方友好協(xié)商，維護(hù)本方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

如當(dāng)事人提出可借助情勢(shì)變更原則要求變更合同時(shí)，應(yīng)指出情勢(shì)變更原則在《合同法》中沒有規(guī)定，但《合同法司法解釋二》第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！狈?jī)r(jià)漲跌屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)而不屬于情勢(shì)變更范疇，提醒當(dāng)事人可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。