房屋能適用善意取得嗎

老王于2000年病逝，留下一處50多平方米的房子，由其兒子（小王）和繼母共同居住。

2001年，小王出了車禍，之后便一直住院治療。在此期間，繼母瞞著小王，于2002年將房子以7萬(wàn)元的價(jià)格賣給了李某。不久，李某在交付了全部房款后裝修入住。

賣房的事情很快讓小王知道了，小王對(duì)其繼母偷著賣房很不滿。2004年，小王把繼母告上法庭。小王認(rèn)為，李某買房的價(jià)格遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，屬于惡意占有；其繼母未經(jīng)其同意，無(wú)權(quán)擅自處理雙方的房產(chǎn)。小王要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效，并要求李某騰房。

法院審理認(rèn)為，該訴爭(zhēng)房為小王繼母與其父親的共同財(cái)產(chǎn)。小王繼母擁有該房屋的部分所有權(quán)，另有部分所有權(quán)為小王父親的遺產(chǎn)。由于作為遺產(chǎn)的這部分所有權(quán)在小王父親去世后并未作處理，因此，小王和其繼母對(duì)該遺產(chǎn)形成共有關(guān)系。

未經(jīng)其他繼承人同意賣房有效嗎

小王繼母只是該房的部分產(chǎn)權(quán)人和遺產(chǎn)繼承人，其無(wú)權(quán)對(duì)該房進(jìn)行整體處分，其將該房整體出賣的行為屬于無(wú)權(quán)處分，侵害了其他共有人的權(quán)利。依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分的合同須經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)才有效。小王作為爭(zhēng)議房的權(quán)利人之一，未予追認(rèn)，則該買賣合同無(wú)效。

法院認(rèn)為，李某購(gòu)買該房不是善意取得。李某明知該房的產(chǎn)權(quán)證上的所有人并不是小王繼母，而小王繼母作為遺產(chǎn)繼承人是否擁有該房的全部產(chǎn)權(quán)尚不明確。同時(shí)，李某也沒(méi)有證據(jù)證明其曾要求過(guò)小王的繼母明示是否還有其他法定繼承人。因此，法院認(rèn)定，李某買房不是善意取得，雙方所簽的房屋買賣協(xié)議應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。今年4月19日，記者從市法院獲悉，法院判決小王繼母返還其收取的房款給李某，李某騰房。

就此案，市法院一位法官說(shuō)，如果買房者是善意取得，即房屋產(chǎn)權(quán)人和賣房人是一人，買房者盡到了必要的注意義務(wù)，則發(fā)生糾紛時(shí)，買房者可不必騰房。法官提醒廣大購(gòu)房者，如果購(gòu)買涉及一方過(guò)世的遺產(chǎn)類房產(chǎn)，一定要弄清其中是否存在繼承問(wèn)題，賣房者是否擁有房產(chǎn)的全部產(chǎn)權(quán)，以免遭訴訟之累。