案情介紹：已經(jīng)抵押的房屋能購買嗎

2009年5月25日，買賣雙方通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及補充協(xié)議，確定了房屋買賣關(guān)系，房價￥60萬元，首付款￥20萬（含1萬定金），剩余￥40萬以貸款方式支付。簽約后，買方支付了￥20萬元首付款，售房人也將房屋交付給買方使用。

但在解決抵押權(quán)的問題上，雙方產(chǎn)生了爭議，房主要求買方再拿出16萬來償還銀行房主的銀行貸款，買方則認為，已經(jīng)支付的20萬足夠還銀行貸款的，合同約定很明確，后40萬以貸款方式支付，不貸款拿不出16萬。因協(xié)商不成，房主起訴至法院，要求解除合同，買方反訴要求繼續(xù)履行合同。庭審中法院查明該房尚有銀行貸款未還，銀行是抵押權(quán)人，就決定給銀行發(fā)函，詢問其對合同效力及及解決債權(quán)的意見，銀行回復(fù)稱，對合同效力不發(fā)表意見，不參加訴訟，至于未還的貸款誰還都行只要有人償還剩余貸款就放棄抵押權(quán)。

法院判決 ：房主辦理過戶手續(xù)

法院判決：1、判決生效后十五日內(nèi)房主配合買方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；2、駁回房主訴訟請求。

律師說法：房產(chǎn)已抵押不影響買賣合同效力

本案的關(guān)鍵點在抵押權(quán)的消滅。根據(jù)北京高級法院有關(guān)司法解釋，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。如因抵押權(quán)未消滅，致使無法辦理過戶，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持；買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房產(chǎn)過戶的，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

本案中買方同意改貸款為全款，銀行也接受買方代為清償貸款，本案的情況符合上述司法解釋關(guān)于“買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的”可以繼續(xù)履行合同的規(guī)定。因此法院在存在抵押權(quán)的情況下支持了買方要求繼續(xù)履行合同，出售人配合辦理過戶的訴訟請求。在本案中，銀行表明接受代為清償貸款的態(tài)度，及買方同意現(xiàn)金支付剩余房款的意見是本案勝訴的關(guān)鍵。