一、商品房預(yù)售的條件是什么

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，取得合法的土地使用權(quán)是出售商品房的基礎(chǔ)，土地使用權(quán)證書是合法擁有土地使用權(quán)的標(biāo)志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權(quán)證書是基礎(chǔ)，是第一要件。

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設(shè)的前提，商品房建設(shè)一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施、必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風(fēng)險，從而有可能發(fā)生損害預(yù)購人利益的現(xiàn)象。

（三）按提供預(yù)售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預(yù)購人的合法權(quán)益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行監(jiān)督。

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記、取得商品房預(yù)售許可證明。

只有取得商品房預(yù)售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。同時商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

二、商品房預(yù)售合同糾紛如何處理

（一）因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

約定簽約時間屆至?xí)r出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理？

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的情形，禁止其轉(zhuǎn)讓的；二是預(yù)售人未取得預(yù)售許可證明的。在商品房預(yù)售情形下，出賣方（預(yù)售方）預(yù)售須具有商品房預(yù)售許可證明方能進(jìn)行預(yù)售，否則對預(yù)售合同的效力產(chǎn)生影響，如果在約定訂立預(yù)售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預(yù)售資格、一旦締約則有預(yù)售合同無效（起訴前出賣人仍不能取得預(yù)售許可證明等預(yù)售條件，預(yù)售合同無效）的風(fēng)險為由，不愿履行締約義務(wù)的，屬于因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

（二）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規(guī)定：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。