一、商品房買賣定金怎么約定

商品房銷售中，通常存在兩種形式，一種為現(xiàn)房銷售，另一種為期房（預(yù)售房），定金通常發(fā)生在期房中。

商品房買賣中的定金，就是買賣雙方當(dāng)事人以上述法律規(guī)定為宗旨，在購房合同成立時或者未履行時，一方向另一方支付一定數(shù)額的款項作為定金，擔(dān)保雙方按照約定訂立商品房買賣合同或者依合同履行約定的義務(wù)。

其表現(xiàn)形式主要是以認(rèn)購書的方式約定定金內(nèi)容。在認(rèn)購書簽訂前，認(rèn)購書雙方當(dāng)事人對房屋基本情況（包括房屋位置、面積、戶型、容積率、建筑密度、綠化率等），房價計算以及簽訂商品房買賣合同時間等已經(jīng)明確；雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商將在一定期限內(nèi)為購房者保留標(biāo)的房屋，不得再行售于他人；同時，認(rèn)購書約定的價格等在將來簽署正式合同同時不得變更，如果購房者未按認(rèn)購書約定的時間前來簽署合同，則開發(fā)商將不再為其保留標(biāo)的房屋，并且有權(quán)沒收購房人已交納的定金；若在認(rèn)購書的約定的時間內(nèi)簽署了合同，則定金充抵房款；開發(fā)商在收到定金后，不得將認(rèn)購人已選取房屋向他人出售，否則，所收定金要雙倍返還。

當(dāng)然還有在簽訂正式商品房買賣合同中，以條款的方式約定定金內(nèi)容的形式，這部份定金條款雖然存在于合同中，但是具有一定的獨(dú)立性，一旦合同一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約，定金罰則發(fā)生效力，交足定金的一方（購房者）違約，則無權(quán)收回定金；收受定金的一方（開發(fā)商）違約，則雙倍返還定金。但是由于在我國法律規(guī)定中，商品房買賣合同必須依法在房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記才生效。合同成立后依法登記發(fā)生效力，則定金折為房款或原額返還，可是一旦合同不能依法辦理登記手續(xù)，則商品房買賣合同無效，由于定金條款存在于主合同之中，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十六條的規(guī)定，無效的合同自始沒有約束力，合同中的定金條款當(dāng)然也屬于無效條款。

二、購房時如何適用定金罰則

根據(jù)給付目的和效力的不同，定金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。立約定金，是指為保證正式訂立合同而交付的定金。

我國《房地產(chǎn)管理法》第40規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。如果當(dāng)事人沒有按照約定簽訂房屋買賣書面合同，則房屋買賣合同沒有生效。一般情況下，定金合同是從合同，具有從屬性，當(dāng)主合同有效時，定金合同才有效，主合同無效則定金合同也無效。但這主要是對證約定金合同而言的，對于立約定金則不然。因為立約定金法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有關(guān)系，立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就成立。

當(dāng)然，定金的約定不能超過必要的限額?！稉?dān)保法》第91條規(guī)定：“ 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。”最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第121條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持?！?/p>