一、房產(chǎn)買賣中常見的誤區(qū)

1、一房兩賣一個合同有效，一個合同無效

一房多賣的業(yè)主嚴(yán)重違反了市場經(jīng)濟(jì)基本的誠實信用原則，但是只要沒有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個買主都是無辜的受害者，只要不具有《合同法》規(guī)定的法定無效形態(tài)，前后合同均為有效。需要提示的是，《物權(quán)法》實施后買方可以通過預(yù)告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。

2、未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效

未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方基于對房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認(rèn)，則合同無效，但是簽約人構(gòu)成表見代理的，合同有效。

3、陰陽合同中的陽合同無效

陰陽合同是指為逃避國家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實際成交價的價格過戶的合同。用于過戶的在國土房產(chǎn)局備案的合同為陽合同，實際履行的是陰合同。陰陽合同雖然損害了國家利益，但逃避的僅僅是國家稅收，導(dǎo)致無效的僅僅是陽合同的交易價格條款，除此之外合同的其他條款仍然有效。

4、炒房客所簽合同無效

炒房是炒房者買房的目的，而買房目的與房地產(chǎn)買賣合同的效力無關(guān)。炒房是市場行為，雖為各級政府所抑制，但并不違反法律規(guī)定。炒房者從業(yè)主處購得房屋后即擁有房屋的所有權(quán)，依法具有占有、使用、收益和處分權(quán)，其再行出售屬于對自有房屋處分權(quán)的正當(dāng)行使，完全合法?！俺捶窟`法”的說法是錯誤的，炒房者也存在房屋跌價虧損的風(fēng)險。

5、未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效

為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無論是一手還是二手房，政府都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實踐中被強(qiáng)制使用），沒有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

6、期房買賣合同無效

買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價格賣于買方屬于預(yù)約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理法》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

7、只要對方違約就可以解除合同

《合同法》具有促成交易維護(hù)交易秩序的功能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對方構(gòu)成根本違約時守約方才可以解約，遲延履約必須導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構(gòu)成違約，須承擔(dān)法律責(zé)任。

8、未按約定支付定金構(gòu)成違約

定金屬于實踐性合同，自定金交付時生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構(gòu)成違約。

9、購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同

“買賣不破租賃”是一項古老的房屋交易原則，該原則亦被我國合同法所確認(rèn)。根據(jù)該原則，買方購房房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強(qiáng)行清走租客。

10、簽訂認(rèn)購書后沒簽商品房買賣合同，定金只能被沒收

房地產(chǎn)認(rèn)購書中的定金在性質(zhì)上屬于立約定金，作用是保證將來簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無故不簽訂才承擔(dān)定金罰則。如果是由于雙方對合同條款未能達(dá)成一致意見或其他非認(rèn)購方過錯導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無法簽訂，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回購房者的定金。

二、如何應(yīng)對房產(chǎn)交易中的陷阱

1、“售樓書”陷阱

售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施及高水準(zhǔn)的物業(yè)管理等所吸引?？扇胱『髤s發(fā)現(xiàn)廣告中的“美麗的承諾”沒了蹤跡，本該是綠油油草地的地方變成了冷冰冰的停車場。

應(yīng)對絕招：要從法律上確保售樓書及其他廣告內(nèi)容具有法律效力，就一定要將其內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中，這樣才能確保和約束開發(fā)商將售樓書中的承諾變?yōu)楝F(xiàn)實。這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式，若沒有加入在合同中，購房者則很難追究他的違約責(zé)任，只能由工商管理部門追究其虛假廣告的行政責(zé)任。

2、“樣板房”陷阱

在售樓書的誘惑下，肯定要去看樣板房，可是樣板房在精致的裝修掩護(hù)下很難反映房屋的真實情況。如多邊角的房屋開發(fā)商會用角柜、弧形墻面等來過渡不合理空間，并且樣板房的管線由于裝修豪華極易被忽視。

應(yīng)對策略：購房者要堅持到現(xiàn)場看一下，了解清楚墻體結(jié)構(gòu)，問清煤氣管道、熱水器、洗衣機(jī)及衛(wèi)生間里各種線路與管道接口的位置及使用的材料。

3、“認(rèn)購書”陷阱

一般情況下，在簽《認(rèn)購書》時，開發(fā)商會要求購房者先交納部分定金，并規(guī)定自簽訂認(rèn)購書起，幾日之內(nèi)與其簽定《商品房買賣合同》，同時交納首期房款，否則定金不予以退還。一但購房者在簽《商品房買賣合同》時發(fā)現(xiàn)有些《補(bǔ)充條款》難以接受，就會陷入被動局面。

應(yīng)對策略：購房者在簽訂認(rèn)購書時，可將這個條款改為“買方在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起，幾日內(nèi)前來與開發(fā)商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還?！边@樣購房者就可將被動化為主動。

4、違約責(zé)任陷阱

有的開發(fā)商在合同中關(guān)于“辦理房產(chǎn)證或延遲交樓”的約定，會盡量在條款中把自己的利益風(fēng)險減輕到最低。如開發(fā)商常提供給買家兩種選擇：一是四五年后才辦房產(chǎn)證，否則業(yè)主可拿回所交房款；二是如因開發(fā)商過錯無法辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商賠償違約金為房價的1%。

應(yīng)對策略：實際上，這兩種選擇對業(yè)主都不利。若業(yè)主堅持買房，最好選擇前一種，但盡量讓開發(fā)商在最短的時間內(nèi)辦好房產(chǎn)證。因此在購房前一定要查看開發(fā)商“五證”的原件，特別是預(yù)售許可證。此外，違約金一般以房價的百分之幾或千分之幾表示，這些比例數(shù)字一定要特別注意，否則一個小數(shù)點就會差之千里。

5、“補(bǔ)充協(xié)議”陷阱

不少開發(fā)商在合同后面再附一份《補(bǔ)充協(xié)議》，如有的《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。

應(yīng)對策略：遇到這種沒有商量余地的條款最好就不要簽了。在某種程度上，補(bǔ)充條款約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補(bǔ)充條款是根據(jù)房產(chǎn)具體情況來約定的，所以簽補(bǔ)充條款時應(yīng)提高警惕。

6、不可抗力陷阱

在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力，可是開發(fā)商往往擴(kuò)展了不可抗力的范圍。如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤等都認(rèn)定為不可抗力。

應(yīng)對策略：按照我國法律規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如地震、發(fā)洪水等，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任。建議在購房合同中明確約定，除法律規(guī)定的不可抗力之外造成延期交房的情況，開發(fā)商仍負(fù)違約責(zé)任。