一、商品房預(yù)售需符合哪些條件

商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。商品房預(yù)售，只適用于城市商品房。并在預(yù)售前，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售應(yīng)當符合以下條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

（四）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、商品房預(yù)售合同糾紛有哪些

（一）遲延辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證的行為。

開發(fā)商在商品房預(yù)售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地所有權(quán)證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。

（二）對房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)進行單方變更的行為。

開發(fā)商在房屋建設(shè)過程中因種種原因單方改變房屋原設(shè)計，使最終交付業(yè)主的房屋在設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。

（三）樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。

開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。

（四）交付房屋質(zhì)量達不到合同約定或法定標準的行為。

開發(fā)商履約瑕疵是商品房預(yù)售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質(zhì)量問題主要涉及房屋結(jié)構(gòu)、裝修、配套設(shè)施、共用設(shè)施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達不到約定標準或達不到國家建筑規(guī)范標準。

（五）交付房屋面積與約定銷售面積或公攤系數(shù)不一致的行為。

主要表現(xiàn)為業(yè)主的實收房屋面積小于合同約定的銷售面積，或?qū)嶋H公攤系數(shù)大于合同的約定。雖然面積誤差的絕對數(shù)一般不大，但由于房屋單位面積價值不菲，業(yè)主起訴開發(fā)商要求返還差價、賠償違約金的案件也屢見不鮮，且有上升趨勢。

（六）拒不履行商品房保修或維修義務(wù)的行為。

在房屋使用過程中，房屋的隱性質(zhì)量問題逐漸暴露，在業(yè)主要求開發(fā)商保修或維修時，開發(fā)商往往以業(yè)主已對房屋進行裝修造成原有結(jié)構(gòu)設(shè)施損壞為由予以拒絕。由此引發(fā)的案件亦呈現(xiàn)上升趨勢。