一、購(gòu)房商業(yè)貸款的流程

1、所購(gòu)房屋批準(zhǔn)上市后，買方夫妻雙方攜帶身份證、戶口簿、結(jié)婚證等材料，到銀行辦理申請(qǐng)登記手續(xù)，銀行委托律師進(jìn)行審查；

2、到銀行指定的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，銀行審批；

3、銀行發(fā)出《貸款承諾書》；

4、立契過戶后，買方拿到房產(chǎn)證后，銀行辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)；

5、買方或委托的房屋中介到房產(chǎn)局辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)；

6、銀行發(fā)放貸款，借款人按期還款，全部還清后，注銷抵押登記。

二、如何防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)

1、申請(qǐng)預(yù)告登記。

《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！备鶕?jù)《房屋登記辦法》第67條，四種情形下可以申請(qǐng)預(yù)告登記：預(yù)購(gòu)商品房；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。據(jù)此規(guī)定，訂立抵押貸款合同時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，憑借預(yù)告登記證明再辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記；商品房取得產(chǎn)權(quán)證明后，及時(shí)辦理抵押登記。預(yù)售合同訂立后，真買受人應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)售商品房預(yù)告登記，以此做為預(yù)售合同生效與支付房款的條件，商品房取得產(chǎn)權(quán)證明至過戶登記辦理期間，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。

2、及時(shí)關(guān)注與行使權(quán)利。

登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有與變動(dòng)的公示方法，交易之前應(yīng)當(dāng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，了解房屋是否設(shè)定其他權(quán)利，進(jìn)而決定是否交易，比如查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿得知某商品房已經(jīng)進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房登記，則真買受人應(yīng)當(dāng)停止交易。合同履行過程中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注房屋權(quán)屬變動(dòng)情況，比如房屋初始登記辦理完畢，開發(fā)商取得產(chǎn)權(quán)證明，銀行應(yīng)當(dāng)立即要求開發(fā)商辦理抵押登記，真買受人應(yīng)當(dāng)立即要求辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記。當(dāng)然，將各種登記義務(wù)列為合同條款是要求開發(fā)商預(yù)告登記的最好辦法，必要時(shí)可以訴訟方式實(shí)現(xiàn)預(yù)告登記。

3、另行要求擔(dān)保。

除資金監(jiān)管之外，銀行應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商另行提供擔(dān)保，包括在開發(fā)商與第三人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押，或者由具有清償能力的第三人提供連帶保證。借款人斷供超過約定期限，銀行可以就開發(fā)商抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)，確保債權(quán)優(yōu)先受償；當(dāng)在第三人財(cái)產(chǎn)上設(shè)定抵押或者由第三人提供保證時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第176條，銀行既可對(duì)第三人抵押財(cái)產(chǎn)行使抵押權(quán)，也可要求第三人承擔(dān)連帶保證責(zé)任。