一、訂立購房合同的注意事項

1、購房訂金事項。

建議購房者購買商品房時一定要親自到相應樓盤的售樓部，查看開發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預售許可證。如沒有商品房預售許可證，則說明此樓盤不具備商品房預售條件，千萬不可貿(mào)然交付訂金。

2、交房時間事項。

商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。國家相關法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。但在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責范圍擴大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

3、房屋面積事項。

對于商品房這種特殊的商品，應當允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷售合同時，購房者應注意開發(fā)商對面積誤差的約定。

4、房屋質量事項。

商品房特別是購買預售的期房，各種復雜因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品的虛實，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費者在簽訂合同時要注意質量要求、交房標準、公共設施、售后服務等是否寫清楚了。

5、違約條款事項。

在簽訂商品房預售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責任，但雙方的違約責任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預售合同時，買方應要求在合同中明確賣方的違約責任及賠償損失的計算方法，并爭取雙方違約責任的公平和對等。

6、房產(chǎn)證辦理事項。

購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進行約定，另外一定要約定不能按期辦理房產(chǎn)證的違約責任。

二、購房人未獲得貸款怎么辦

從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬于兩個不同的法律關系，除非在買賣合同中約定未能成功，貸款可以成為終止合同且不用承擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，購房者應當充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力，如果中介公司承諾貸款的，應當要求其出具書面承諾或者作為付款擔保人。