一、什么是商品房

商品房是隨著福利性實(shí)物分房制度的取消，城鎮(zhèn)居民住房逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化、貨幣化而出現(xiàn)的。商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋，與為解決職工住房而建造以及公民個(gè)人經(jīng)批準(zhǔn)自行建造的生活住房是有明顯區(qū)別的。在日常生活中，商品房的買賣多以預(yù)售（期房）的形式出現(xiàn)。

二、商品房的預(yù)售程序是什么

1、滿足商品房預(yù)售的條件要求

商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》，房地產(chǎn)管理都門在接到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)有關(guān)證件和資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘。經(jīng)審查符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后7日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。對(duì)不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知預(yù)售人并告知不予核發(fā)的理由。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，預(yù)售人不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

2、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷售推行商品房買賣合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

3、銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（需要辦理按揭貸款時(shí)）

銀行首先審查房地產(chǎn)開發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書、合資或合作合同、公司章程、近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告等。其次，銀行對(duì)按揭標(biāo)的物工程進(jìn)展情況、坐落位置、銷售價(jià)格等項(xiàng)目進(jìn)行審查，要求房地產(chǎn)開發(fā)商提供立項(xiàng)批文、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、國(guó)有土地使用權(quán)證、紅線圖、建筑用地許可證、設(shè)計(jì)和竣工平面圖、建筑許可證工程預(yù)算、概算、承建單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工許可證、施工合同、施工進(jìn)度情況、商品房預(yù)售許可證等文件。最后，銀行對(duì)預(yù)售商品房按揭合同進(jìn)行審查，包括對(duì)購(gòu)房人的主體資格審查，如果是個(gè)人購(gòu)房，需審查其是否具有完全民事行為能力，要求其提供合法身份證明、薪金證明或銀行存款證明，以及購(gòu)房人與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，預(yù)付購(gòu)房款總價(jià)款30%以上的收據(jù)等，如果是單位購(gòu)房，須審查其是否具備法人資格，銀行可要求購(gòu)房單位提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、年批準(zhǔn)證書、公司章程、財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、董事會(huì)或類似決策機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)按揭貸款的決議，董事會(huì)授權(quán)代表簽署有關(guān)法律文書的授權(quán)書及相關(guān)材料等。還要審查當(dāng)事人的意思表示是否真實(shí)，以及合同是否符合法定的形式要件。

4、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門登記備案。

5、房屋交付驗(yàn)收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房人發(fā)出通知書，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。在驗(yàn)收交接時(shí)，售房人應(yīng)當(dāng)出示建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)合格單，并將《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說(shuō)明書》交給購(gòu)房者。在驗(yàn)收交接后，由雙方簽署房屋交接書，即為正式交付。

6、辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。

產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。收費(fèi)發(fā)證是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫(kù)，把應(yīng)發(fā)的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。