一、商品房預售的條件是什么

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城市商品房預售管理辦法》的規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度，房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：

1、具有房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；

2、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

3、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、工程進度達到設計形象進度的二分之一以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。開發(fā)經營企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可。

取得《商品房預售許可證》，申請企業(yè)需要提交以下證件：1、商品房預售許可申請表；2、開發(fā)經營企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；3、土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；4、投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；5、工程施工合同及關于施工進度的說明；6、商品房預售方案，應當說明商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。房地產管理都門在接到申請后，應當查驗有關證件和資料，進行現(xiàn)場查勘。經審查符合預售條件的，應當在接到申請后7日內核發(fā)《商品房預售許可證》。對不符合條件的，應當書面通知預售人并告知不予核發(fā)的理由。未取得《商品房預售許可證》的，預售人不得進行商品房預售。

二、商品房預售有什么風險

1、交易標的不確定，購房者風險大

在商品房預售中，因在建工程的建設工期長，交易標的有許多不確定因素，因而買期房的面臨的風險比一般買現(xiàn)房的大得多。例如，有時開發(fā)商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發(fā)商會以種種借口提出后期的房價款要漲價，甚至要求已經付過首期房價款的要重新加價等，使購房人無所適從。

2、商品房預售合同期詐

（1）購房者簽訂商品房預售合同后，只取得一種期待權，并未真正獲得房屋所有權，因而常見開發(fā)商將一房多售，或將已售出的房屋再行抵押等合同欺詐行為。

（2）商品房預售協(xié)議除法定標準合同之外，其余補充協(xié)議和合同附件都由開發(fā)商事先擬定好，并在售房現(xiàn)場簽訂，因此常有開發(fā)商利用這個機會，在補充協(xié)議和合同附件中約定不公平、不平等條款以免除其責任、加重購房者責任、排除或限制購房者主要權利等等，加之消費者法律知識欠缺，很少有能力對簽約進行討價還價，不可避免地損害到自身利益。

3、商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性

開發(fā)商往往夸大其辭，將在建房屋描繪成世外桃源，以吸引更多消費者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，經常會出現(xiàn)實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，這時購房者往往已支付了房價款，變得非常被動和無能為力了。當然，這種情況在最高人民法院今年4月28日公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》后有了改善。這是我國第一次以司法解釋的形式對房地產銷售廣告進行了規(guī)范。

4、預售的商品房產權上有瑕疵

（1）部分產權。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋（如集資建房）以低于市場價向社會公開發(fā)售，購房者最終得到的是部分產權房屋。

（2）農村集體土地上開發(fā)經營的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進行開發(fā)，或有些房地產開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會公開發(fā)售。購房者最終得到的“產權證書”往往是村民榮譽證或鄉(xiāng)里自制的房屋產權證書。