一、二手房買賣不過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)

二手房買賣不過(guò)戶很多人在利益的追逐下容易發(fā)生“一房二賣”的情況。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一房二賣到底是民事糾紛，還是觸犯刑法，構(gòu)成合同詐騙罪，主要從賣房者的主觀和行為上來(lái)區(qū)分。

如果房主主觀上是為了獲取更高利潤(rùn)，并無(wú)同時(shí)非法占有兩筆房款的意圖，其行為屬于民事糾紛范疇；但如果房主根本沒(méi)打算交房，只是想通過(guò)“賣房”來(lái)賺錢，就應(yīng)該按照詐騙罪處理。

二手房買賣中，賣房人很可能在利益驅(qū)動(dòng)下做出不遵守承諾的行為，導(dǎo)致“一房二賣”，這樣的案件屢見(jiàn)不鮮。

提醒購(gòu)房者，二手房交易中應(yīng)及時(shí)更名過(guò)戶，防止原所有權(quán)人一房二賣，使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。在簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)買者應(yīng)立即向房屋登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。這樣，既可以防止房主“一房二賣”，還可以在出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)取得房屋的優(yōu)先權(quán)。

二、二手房過(guò)戶所需費(fèi)用

1、營(yíng)業(yè)稅（賣方）：財(cái)政部、國(guó)稅總局2008年12月30日聯(lián)合下發(fā)通知，二手房營(yíng)業(yè)稅新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)從2009年1月1日至12月31日。新政對(duì)此前購(gòu)房需滿5年免征營(yíng)業(yè)稅的政策放松：個(gè)人購(gòu)買不足兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買超過(guò)兩年（含兩年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅：所購(gòu)房屋不滿五年上市交易時(shí)收取，有兩種方式：

（1）稅率20%，按財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（本次交易價(jià)格-房屋原價(jià)-原繳納契稅-本次繳納營(yíng)業(yè)稅-合理費(fèi)用）計(jì)征；

（2）未能提供原購(gòu)房發(fā)票的按已成交價(jià)格的1%征收。賣方承擔(dān)

3、契稅：普通住宅1.5%，非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān)；

4、交易費(fèi)：6元/平米，雙方各付一半；

5、印花稅：稅率1‰，按正常交易成交價(jià)格計(jì)征，交易雙方各承擔(dān)一半。

6、登記費(fèi)：普通二手房住宅類為80元/套，買方承擔(dān)。

7、土地收益金（代收）：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、安居工程房買賣過(guò)戶時(shí)收取，按房屋正常成交價(jià)的2%計(jì)征。賣方承擔(dān)。

8、核檔費(fèi)：50元/宗。

9、貸款擔(dān)保費(fèi) 貸款額×1% 擔(dān)保公司

10、評(píng)估費(fèi) 評(píng)估值×0.5% 評(píng)估公司

11、中介費(fèi)：各個(gè)中介公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議您以中介收費(fèi)為準(zhǔn)。