一、不能交易的二手房有什么

（一）沒有明確產(chǎn)權(quán)，如果買房僅僅憑房屋買賣合同等來和你進行買賣，你就需要注意。

（二）權(quán)屬不清的土地，如買賣劃撥土地，還需要額外繳納土地使用權(quán)出讓金。這個也要注意。

（三）沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的土地。

（四）房屋已被查封或者凍結(jié)。

（五）房屋已被抵押。

（六）轉(zhuǎn)讓條件不符合規(guī)定的房屋。

（七）無法辦理過戶手續(xù)的房屋。

（八）權(quán)屬有爭議的房屋。如離婚房屋等，這類也需要注意。

二、簽訂二手房買賣合同注意事項

（一）注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。

（二）注意審查房屋價款、其他費用及傭金，房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構(gòu)進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構(gòu)的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

（三）必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構(gòu)代收、代付，委托中介機構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

（四）注意對交房情況進行嚴(yán)格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)。

（五）注意確定違約責(zé)任條款和救濟方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。