訂立合同時雖無產(chǎn)權(quán)證，房屋買賣合同仍然有效

趙某名下有一處尚未辦理房產(chǎn)證的拆遷安置房。2009年4月，趙某與馬某通過房產(chǎn)中介簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定房屋過戶的方式為：趙某辦理房屋權(quán)屬證書后，協(xié)助房產(chǎn)中介將該房屋的權(quán)屬證書辦至馬某名下。2012年，該房屋所在小區(qū)被通知統(tǒng)一辦理權(quán)屬證書，但由于簽訂合同后此處房產(chǎn)價格飆升，趙某想毀約，故拖延未去辦理房產(chǎn)證，致馬某不能將房屋過戶至自己名下。

可以看出， 本案的爭議焦點(diǎn)在于沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是否可以交易?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！薄逗贤ā返?2條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”最高法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定：合同法第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。由此可見，《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定是否屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，是本案雙方簽訂的合同是否有效的決定因素。從立法目的上看，第38條的規(guī)定是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系，而是行政管理關(guān)系，是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，且根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，房產(chǎn)未登記并不影響原、被告之間的合同效力，因此該條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定。據(jù)此，法院判決房屋買賣合同仍然有效。