一、訂立購(gòu)房合同的條件

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。

1、一般主體要求。

依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

2、特殊主體要求。

為了維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求，就會(huì)被認(rèn)為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應(yīng)當(dāng)宣告合同無(wú)效，賠償買受方因此而遭受的損失。此外，政府確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購(gòu)買單位自管公房，機(jī)關(guān)、學(xué)校和部隊(duì)等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買城市私房等。

（二）房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。

依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無(wú)效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買賣合同部分無(wú)效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。

（三）房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。

房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買賣行為無(wú)效。例如，在房屋買賣活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報(bào)房屋買賣價(jià)格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。

二、商品房買賣合同包括哪些內(nèi)容

商品房的基本情況包括但不限于項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)、商品房的銷售依據(jù)以及商品房的坐落、用途、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、建筑面積（套內(nèi)建筑面積、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e，商品房面積在第二節(jié)介紹）、房屋平面圖：

（一）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)內(nèi)容應(yīng)約定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)（在《物權(quán)法》施行前稱國(guó)有土地使用權(quán)）基本情況、建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)、施工許可證編號(hào)等內(nèi)容。

1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)

（1）取得方式。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得方式為劃撥和出讓兩種，但普通商品房建設(shè)用地必須以出讓方式取得。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。

（2）規(guī)劃用途及使用年限。

建設(shè)用地規(guī)劃用途及出讓的最高年限分別為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技文化、衛(wèi)生體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般包括下列內(nèi)容：許可證編號(hào)，發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期，建設(shè)單位，建設(shè)項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型，計(jì)容積率面積及各分類面積，附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

3、建筑工程施工許可證

從事各類房屋及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與之配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)配套設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。建筑工程施工許可證一般包括以下內(nèi)容：建設(shè)單位、工程名稱、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、開(kāi)竣工日期。

（二）商品房的銷售依據(jù)

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第3條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

1、商品房現(xiàn)售，是指開(kāi)發(fā)商將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付商品房?jī)r(jià)款的行為。

2、商品房預(yù)售，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者商品房?jī)r(jià)款的行為。除了上述規(guī)定，部分地方政府為了加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售的管理，為商品房預(yù)售增設(shè)了一些條件。房地產(chǎn)管理部門在審查了開(kāi)發(fā)商提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件、證件和工程施工進(jìn)度計(jì)劃、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金證明等材料后，對(duì)符合條件的，發(fā)給《商品房預(yù)售許可證》?！渡唐贩款A(yù)售許可證》是商品房可以預(yù)售的唯一合法性文件，其主要內(nèi)容有：預(yù)售許可證號(hào)、售房單位名稱、項(xiàng)目名稱、預(yù)售總建筑面積、房屋坐落、房屋用途、發(fā)證機(jī)關(guān)及發(fā)證日期等。

（三）房屋的坐落是指該商品房在所開(kāi)發(fā)小區(qū)中的確切位置，包括商品房所在幢（座）號(hào)、層數(shù)、門牌號(hào)。

（四）商品房用途是指行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃、土地用途核準(zhǔn)的房屋應(yīng)用范圍，如住宅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等。不同用途的商品房的價(jià)格、土地使用年限、物業(yè)管理費(fèi)用、稅負(fù)等都有區(qū)別。

（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)

根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料劃分類別，根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GBIT17986--2000）的規(guī)定，房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為六大類：

1、鋼結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)；

2、鋼、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混泥土建造的；

3、鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土建造的，包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混泥土結(jié)構(gòu)的建筑物；

4、混合結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混泥土和磚木建造的，如一幢房屋的梁是用鋼筋混泥土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混泥土建造；

5、磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。

6、其他結(jié)構(gòu)：如竹結(jié)構(gòu)、窯洞等。

（六）層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，計(jì)入建筑面積的房屋層高應(yīng)在2．20米以上（含2．20米）。層高與樓層的凈高是不同的概念，凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離，層高=凈高+樓板厚度。

（七）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0．0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2．20米以上的，計(jì)算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層，地下層次以負(fù)數(shù)表示。

（八）商品房的陽(yáng)臺(tái)是否封閉與房屋面積的確定有直接關(guān)系，根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，非封閉式陽(yáng)臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。