一、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告的效力

通常情況下，商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般只作為要約邀請(qǐng)，而不作為合同的要約，對(duì)雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同約束力。如果出賣(mài)人在合同中對(duì)銷(xiāo)售廣告和宣傳資料的約束力進(jìn)行認(rèn)可的，或者將銷(xiāo)售廣告和宣傳資料作為合同附件的，該銷(xiāo)售廣告和宣傳資料即構(gòu)成合同條款。

商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的應(yīng)該視為要約。該說(shuō)明和允諾即使沒(méi)載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告擔(dān)何責(zé)任

開(kāi)發(fā)商對(duì)于包銷(xiāo)商在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)布虛假?gòu)V告的行為，應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。由于在包銷(xiāo)中商品房的具體銷(xiāo)售行為是由包銷(xiāo)商實(shí)施所以一般在包銷(xiāo)協(xié)議中都約定，由包銷(xiāo)商負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告的策劃、發(fā)布宣傳等，開(kāi)發(fā)商將基本資料提供給包銷(xiāo)商，然后由包銷(xiāo)商進(jìn)行具的宣傳和加工。

根據(jù)《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)銷(xiāo)售廣告不能進(jìn)行虛假宣傳和欺騙性銷(xiāo)售。但是在商品房包銷(xiāo)行為中，包銷(xiāo)商是以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，消費(fèi)者是基于對(duì)開(kāi)發(fā)商和包銷(xiāo)商的共同信任而進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的。另外，開(kāi)發(fā)商向包銷(xiāo)商提供的資料必須是真實(shí)合法的，否則由于自己提供的資料不真實(shí)而造成包銷(xiāo)商行為違法，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。雖然開(kāi)發(fā)商不能干涉包銷(xiāo)商的銷(xiāo)售行為，但是對(duì)于包銷(xiāo)商的一些行為是應(yīng)該盡到審查和監(jiān)督義務(wù)的，譬如銷(xiāo)售廣告的發(fā)布和宣傳。一般情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于包銷(xiāo)商的廣告宣傳是知情的，而如果開(kāi)發(fā)商明知包銷(xiāo)商的宣傳存在虛假而不改正錯(cuò)誤，那么就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任總之在進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)商之間是應(yīng)該對(duì)外，針對(duì)購(gòu)房者承擔(dān)連帶責(zé)任的，這既是保護(hù)消費(fèi)者的辦法，也符合包銷(xiāo)行為的法理結(jié)構(gòu)。