一、開發(fā)商的銷售廣告的效力

通常情況下，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容往往不夠具體、明確，一般只作為要約邀請，而不作為合同的要約，對雙方當(dāng)事人均不產(chǎn)生合同約束力。如果出賣人在合同中對銷售廣告和宣傳資料的約束力進行認可的，或者將銷售廣告和宣傳資料作為合同附件的，該銷售廣告和宣傳資料即構(gòu)成合同條款。

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使沒載入商品房買賣合同，亦視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、開發(fā)商發(fā)布虛假廣告擔(dān)何責(zé)任

開發(fā)商對于包銷商在銷售過程中發(fā)布虛假廣告的行為，應(yīng)該承擔(dān)連帶責(zé)任。由于在包銷中商品房的具體銷售行為是由包銷商實施所以一般在包銷協(xié)議中都約定，由包銷商負責(zé)房地產(chǎn)銷售廣告的策劃、發(fā)布宣傳等，開發(fā)商將基本資料提供給包銷商，然后由包銷商進行具的宣傳和加工。

根據(jù)《廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)銷售廣告不能進行虛假宣傳和欺騙性銷售。但是在商品房包銷行為中，包銷商是以開發(fā)商的名義進行銷售，消費者是基于對開發(fā)商和包銷商的共同信任而進行購買的。另外，開發(fā)商向包銷商提供的資料必須是真實合法的，否則由于自己提供的資料不真實而造成包銷商行為違法，開發(fā)商當(dāng)然應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。雖然開發(fā)商不能干涉包銷商的銷售行為，但是對于包銷商的一些行為是應(yīng)該盡到審查和監(jiān)督義務(wù)的，譬如銷售廣告的發(fā)布和宣傳。一般情況下，開發(fā)商對于包銷商的廣告宣傳是知情的，而如果開發(fā)商明知包銷商的宣傳存在虛假而不改正錯誤，那么就應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任總之在進行房地產(chǎn)銷售中，開發(fā)商與包銷商之間是應(yīng)該對外，針對購房者承擔(dān)連帶責(zé)任的，這既是保護消費者的辦法，也符合包銷行為的法理結(jié)構(gòu)。