一、商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同有效嗎

在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證前，購(gòu)房者與其簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，即通常所說(shuō)的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”。一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商同意“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的原因大致如下：

開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景無(wú)法確定，擔(dān)心投資上出現(xiàn)偏差，因此在項(xiàng)目尚未啟動(dòng)或者剛剛啟動(dòng)但未取得預(yù)售許可證的情況下，以認(rèn)購(gòu)為由投石問(wèn)路，來(lái)確定市場(chǎng)的需求情況，并贏得部分啟動(dòng)資金。

一些發(fā)展商通過(guò)該行為，造成一種似乎不預(yù)先認(rèn)購(gòu)，等到取得預(yù)售許可證后，就難到買到的假象，以加快銷售。

未取得預(yù)售許可證時(shí)，簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬于無(wú)效協(xié)議?？赡墚a(chǎn)生的結(jié)果如下：

（一） 開發(fā)商如期開發(fā)該項(xiàng)目，并取得預(yù)售許可證，雙方簽正式預(yù)售合同，無(wú)任何糾紛；

（二） 開發(fā)商如期開發(fā)該項(xiàng)目并取得預(yù)售許可證，但將已被認(rèn)購(gòu)的房屋又預(yù)售給其他人，先簽訂認(rèn)購(gòu)書的購(gòu)房者只能請(qǐng)求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來(lái)解決。

（三） 開發(fā)商不能如期開發(fā)該項(xiàng)目，則只能請(qǐng)示返還房款。

可見，在無(wú)預(yù)售許可證的情況下，簽訂認(rèn)購(gòu)書的行為是無(wú)效的民事行為，難以起到認(rèn)購(gòu)的作用，并有較大的風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)。另外，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天，如果遇見仍以這種形式預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)商品房的發(fā)展商，則應(yīng)該提醒購(gòu)房者務(wù)必三思而后行。

二、商品房銷售要符合什么條件

商品房預(yù)售的條件是：

1、已經(jīng)全部交付土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

2、持有建設(shè)工程許可證。

3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的四分之一以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。

4、同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。

5、已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

6、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

7、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。