一、購(gòu)買商品房應(yīng)注意什么

1、商品房預(yù)售廣告宣傳、樣板間等與實(shí)物不符。

很多開發(fā)商利用一些虛假?gòu)V告來(lái)蒙騙消費(fèi)者，使得消費(fèi)者認(rèn)為所購(gòu)房屋物超所值，心甘情愿花錢買下。但開發(fā)商為了規(guī)避以后的法律責(zé)任，會(huì)采取在正式合同中寫明預(yù)售廣告、樣板間等不作為合同的內(nèi)容，對(duì)出賣人沒有約束力，或者銷售廣告僅為銷售人員口頭告知、銷售的樣板間不允許拍照等手段，使得房屋買受人取證困難。

2、通過(guò)“先簽后換”與“補(bǔ)充協(xié)議”的方式規(guī)避己方責(zé)任。

在商品房銷售中，開發(fā)商經(jīng)常以簽訂購(gòu)房合同時(shí)尚不具備預(yù)售條件為由，先與購(gòu)房者簽訂臨時(shí)性的購(gòu)房合同，以后再利用自己的交易地位或者法律上的優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)迫購(gòu)房者簽訂“補(bǔ)充協(xié)議”，或者更換為對(duì)購(gòu)房者極為不利的“正式合同”，以此種方式來(lái)?yè)p害購(gòu)房者的利益。

3、設(shè)置霸王條款或責(zé)任不清條款。

常見的內(nèi)容有：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)屬出賣人；關(guān)于交付期限中出賣人隨意擴(kuò)大免責(zé)條款；出賣人在合同生效前的廣告是要約邀請(qǐng)，具體內(nèi)容以本合同為準(zhǔn)等。

4、商品房存在質(zhì)量瑕疵或權(quán)利瑕疵。

部分開發(fā)商為了獲得不當(dāng)利益，在商品房建設(shè)中偷工減料、擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成房屋質(zhì)量問(wèn)題百出或者出售房屋的權(quán)利存在其他爭(zhēng)議，使標(biāo)的物存在質(zhì)量瑕疵和權(quán)利瑕疵。如：約定的面積與實(shí)際面積不符，電氣管線不暢通，房屋滲水，墻皮脫落，墻體裂縫等；常見的權(quán)利瑕疵的問(wèn)題主要有：一房二賣、以租代售、售后包租等。

5、延期交房、不按時(shí)辦理所有權(quán)證書。

延期交房的原因是多樣的，有的是合法的，比如屬不可抗力的自然災(zāi)害、政府政策改變等合法的免責(zé)事由；有些原因則屬開發(fā)商的責(zé)任，比如工程超期，資金不足造成在建房屋變成“爛尾樓”，無(wú)法按時(shí)交房；在建設(shè)項(xiàng)目未取得相關(guān)合法資質(zhì)的情況下，無(wú)法辦理房產(chǎn)證和土地使用證；還有開發(fā)商和買受人或入住的業(yè)主存在糾紛時(shí)，開發(fā)商為了維護(hù)自身利益，迫使對(duì)方做出讓步，否則不配合辦理所有權(quán)證書。

二、商品房買賣合同霸王條款有哪些

1、“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說(shuō)明以合同為準(zhǔn)?！?/p>

《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！备鶕?jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

2、“出賣人在售房過(guò)程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說(shuō)明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)?！被蛘摺凹追教峁┑氖蹣琴Y料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)?！?/p>

根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?0條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。

3、“本認(rèn)購(gòu)書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還?！被蛘摺耙曳巾氃诒緟f(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無(wú)需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還?！?/p>

此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還。

4、“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂(lè)設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方?！被蛘摺俺鲑u人有權(quán)無(wú)償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意?！?/p>

此條款侵害了業(yè)主權(quán)利?！段餀?quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

5、“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租?！?/p>

此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。

6、“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗幢竞贤?guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任?！被蛘摺罢袨椋òǖ幌抻谡畯?qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電、高考、創(chuàng)衛(wèi)等）導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延并免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。”

《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因不屬于不可抗力范圍，出賣人延期交房的，應(yīng)視為違約。

7、“因出賣人原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按日向買受人支付房產(chǎn)總價(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。若因買受人原因未能在出賣人通知入戶之日起15日內(nèi)，配合出賣人辦理產(chǎn)權(quán)登記的，從超過(guò)之日起，每日按房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之五付給出賣人?！?/p>

買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了合同法的公平原則，且排除了消費(fèi)者變更或解除合同的權(quán)利。

8、“買受人違約或解除合同的，買受人按應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金；出賣人違約或解除合同的，出賣人按應(yīng)付款5%支付違約金?！?/p>

買賣雙方違約金數(shù)額不一致，加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了《合同法》的公平原則及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第10條消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利。

9、“買受人在辦理入住手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納物業(yè)、保險(xiǎn)、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費(fèi)用，否則不予辦理入住手續(xù)?！?/p>

出賣人訂立這樣的條款，實(shí)際上是在免除自身的法定義務(wù)。業(yè)主買了房子，出賣人就應(yīng)該履行《商品房買賣合同》，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交鑰匙；而交納物業(yè)、水、電等費(fèi)用是業(yè)主與其他單位訂立的另外一個(gè)合同關(guān)系，違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第9條中“消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定。

10、“買受人不管因何種原因退房時(shí)，若房屋已裝修，出賣人不承擔(dān)裝修的費(fèi)用及其損失。”

“不管因何種原因”排除了消費(fèi)者請(qǐng)求損害賠償?shù)臋?quán)利，如因房屋質(zhì)量不合格，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，買受人可以退房并請(qǐng)求賠償。并且違反了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第11條“消費(fèi)者因購(gòu)買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利?！?/p>

11、“買受人在接到出賣人入戶通知之日起15日內(nèi)，到指定的地點(diǎn)辦理房產(chǎn)的入戶手續(xù)，逾期不辦理的，視為已同意入戶。買受人除應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)外，從逾期之日起每日按該房產(chǎn)總價(jià)款的萬(wàn)分之二向出賣人支付代管費(fèi)，或者有的合同約定出賣人可以解除合同。”

此條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，違反了《合同法》第四十條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中加重消費(fèi)者依照法律法規(guī)不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

12、“本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按照下列第2種方式解決。1、提交X 仲裁委員會(huì)仲裁。2、依法向人民法院起訴?！?/p>

依據(jù)《仲裁法》第2條、《合同法》第128條、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第34條和《民事訴訟法》第13條，當(dāng)事人雙方可以選擇通過(guò)仲裁方式解決糾紛，也可以通過(guò)民事訴訟的方式解決。此條款開發(fā)商通過(guò)事先固化選項(xiàng)，擅自排除和剝奪了消費(fèi)者選擇合同爭(zhēng)議解決方式的權(quán)利，違背了《合同法》、《民法通則》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)中關(guān)于公平、自愿的原則。