一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：

1、商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

2、商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房銷售需要具備哪五證

1、市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”；

2、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；

3、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；

4、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的“建設(shè)工程開工證”；

5、市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”；

（1）屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得該市的“商品房預(yù)售許可證”；

（2）屬于外銷商品房的，應(yīng)取得該市的“商品房外銷許可證”；

（3）屬于外銷商品房預(yù)售的，應(yīng)取得該市的“商品房外銷預(yù)售許可證”。