一、什么是商品房預售

商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預售具有以下特征：

1、商品房預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

2、商品房預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規(guī)范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房銷售需要具備哪五證

1、市房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”；

2、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設用地規(guī)劃許可證”；

3、市城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設工程規(guī)劃許可證”；

4、市城鄉(xiāng)建設委員會的“建設工程開工證”；

5、市房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”；

（1）屬于期房預售的，應取得該市的“商品房預售許可證”；

（2）屬于外銷商品房的，應取得該市的“商品房外銷許可證”；

（3）屬于外銷商品房預售的，應取得該市的“商品房外銷預售許可證”。