一、商品房有什么預(yù)售條件
商品房預(yù)售有別于普通的房屋買賣，是指在商品房還沒(méi)完全建好的情況下，開(kāi)發(fā)商先行對(duì)外銷售。在這種情況下，買房者需要比平常承擔(dān)更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，法律規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。預(yù)購(gòu)的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書前再轉(zhuǎn)讓的，按市政府的有關(guān)規(guī)定辦理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書。
（二）取得《建筑許可證》和《開(kāi)工許可證》。
（三）除付清地價(jià)款外，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
（五）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。
符合上列條件的，經(jīng)主管局機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。只有滿足了這些條件，開(kāi)發(fā)商才能進(jìn)行商品房預(yù)售。
二、開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售商品房承擔(dān)何責(zé)任
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售的說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、銷售廣告等公開(kāi)展示文件的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
（二）預(yù)售款應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托金融機(jī)構(gòu)代收，代收預(yù)售款的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。
（三）預(yù)售款應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，由工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)際進(jìn)度，書面通知預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)不得直接向轉(zhuǎn)讓人劃款。工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和預(yù)售款監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不當(dāng)，造成受讓人損失的，應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案。
（五）開(kāi)發(fā)商不能按規(guī)定時(shí)間交付房地產(chǎn)予受讓人使用時(shí)，每延期一日應(yīng)向受讓人支付相當(dāng)于預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)款的萬(wàn)分之五的違約金。延期超過(guò)三十天，受讓人有權(quán)單方解除合同并書面通知開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在十天內(nèi)將受讓人已付的一切款項(xiàng)（不包括利息）退還受讓人，并支付房地產(chǎn)價(jià)款式百分之十的違約金。
受讓人不解除合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按每延期一日向受讓人支付相當(dāng)于上述房地產(chǎn)價(jià)款的萬(wàn)分之三的違約金。交付使用的房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積如大于或少于預(yù)售合同規(guī)定的面積的，開(kāi)發(fā)商或受讓方有權(quán)要求對(duì)方以面積差額的購(gòu)房?jī)r(jià)格補(bǔ)交或退還款項(xiàng)。
