一、商品房有什么預售條件

商品房預售有別于普通的房屋買賣，是指在商品房還沒完全建好的情況下，開發(fā)商先行對外銷售。在這種情況下，買房者需要比平常承擔更高的風險。因此，法律規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商進行商品房預售應當經(jīng)主管機關批準。預購的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)轉移登記并領取房地產(chǎn)權利證書前再轉讓的，按市政府的有關規(guī)定辦理。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)應當符合下列條件：

（一）土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書。

（二）取得《建筑許可證》和《開工許可證》。

（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。

（五）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經(jīng)主管局機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。只有滿足了這些條件，開發(fā)商才能進行商品房預售。

二、開發(fā)商對預售商品房承擔何責任

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商應當對預售的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。

（二）預售款應當由房地產(chǎn)開發(fā)商委托金融機構代收，代收預售款的金融機構應當為預售款的監(jiān)管機構。

（三）預售款應當?？顚Ｓ?，由工程監(jiān)理機構根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監(jiān)管機構向轉讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機構書面通知，預售款監(jiān)管機構不得直接向轉讓人劃款。工程監(jiān)理機構和預售款監(jiān)管機構監(jiān)管不當，造成受讓人損失的，應當與房地產(chǎn)開發(fā)商承擔連帶賠償責任。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)商應當按房地產(chǎn)登記機關的規(guī)定將預售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機關備案。

（五）開發(fā)商不能按規(guī)定時間交付房地產(chǎn)予受讓人使用時，每延期一日應向受讓人支付相當于預售房地產(chǎn)價款的萬分之五的違約金。延期超過三十天，受讓人有權單方解除合同并書面通知開發(fā)商，開發(fā)商應在十天內將受讓人已付的一切款項（不包括利息）退還受讓人，并支付房地產(chǎn)價款式百分之十的違約金。

受讓人不解除合同的，開發(fā)商應按每延期一日向受讓人支付相當于上述房地產(chǎn)價款的萬分之三的違約金。交付使用的房地產(chǎn)實際建筑面積如大于或少于預售合同規(guī)定的面積的，開發(fā)商或受讓方有權要求對方以面積差額的購房價格補交或退還款項。