一、未成年人購房的條件有哪些

房屋系不動產(chǎn)，價值一般較高，對不具備完全民事行為能力的未成年熱來講，房屋的買賣顯然與其年齡和智力不相適應(yīng)，因此，如果未成年人購房，需要經(jīng)過法定代理人同意，或者由法定代理人代理購買。

需要注意的是，并非所有未成年人都不能單獨(dú)進(jìn)行房屋買賣，我國法律講16至18周歲的以自己的勞動收入為主要生活來源的視為完全民事行為能力人，這樣的未成年人的購房行為是有效的，可以單獨(dú)同其他未成年人進(jìn)行房屋交易。

因此，未成年人合法進(jìn)行房屋買賣的情況有以下三種：

（一）16至18周歲的未成年人，依靠自己的收入為主要生活來源的，可以單獨(dú)進(jìn)行購房活動，與他人簽訂并履行房地產(chǎn)買賣合同。

（二）未成年人經(jīng)過其法定代理人同意，可以與他人簽訂房地產(chǎn)買賣合同。

（三）完全由監(jiān)護(hù)人代理未成年人進(jìn)行房屋交易活動。

在現(xiàn)實(shí)交易中，第一、二中情況比較少見。對以一種情況，賣家很難判斷購房的未成年人是否以自己的收入為主要生活來源，因此為了交易安全，律師不建議賣家將房屋出售給16至18周歲的未成年人。對于第二種情況，也好似由于交易的法律效力存在不確定性，為了規(guī)避風(fēng)險，交易極少發(fā)生。因此，未成年人購房最常見的形式就是由法定代理人代理的房屋買賣行為。

二、未成年人購房的程序

未成年人的監(jiān)護(hù)人代理未成年人購房，一般不需要未成年人親自參加，購房過程可以由監(jiān)護(hù)人全程代理完成購房全過程。但購房的付款方式不同，對購房的手續(xù)和程序有較大影響。

（一）若選擇一次性付款，監(jiān)護(hù)人僅為代理人。

監(jiān)護(hù)人代理未成年人通過一次性付款購買二手房的程序與普通的購房程序基本沒有區(qū)別，不同之處在于：

1、在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時，應(yīng)將購房人名稱填寫為未成年人的姓名，并寫明法定代理人，即監(jiān)護(hù)人的姓名（一般為父母，除父母一方去世或無監(jiān)護(hù)能力外，父母均需簽名）。

2、在辦理交易過戶時，需要提交監(jiān)護(hù)關(guān)系證明，一般是未成年人的出生證或獨(dú)生子女證，監(jiān)護(hù)人的身份證，如監(jiān)護(hù)人為一人的，還需提交經(jīng)過公證的監(jiān)護(hù)人證明書，證明去唯一的監(jiān)護(hù)人資格。

3、一般在購房合同及房地產(chǎn)權(quán)證書上，不僅記載房屋所有權(quán)人即未成年人的名字，也記載這未成年人監(jiān)護(hù)人的名字，但監(jiān)護(hù)人并不因此享有房屋所有權(quán)。

（二）若選擇抵押貸款，監(jiān)護(hù)人須為共同購房人。

由于抵押貸款的借款人需要定期向銀行還款，而未成年人沒有固定收入，銀行認(rèn)為其不具備辦理抵押貸款的資格和能力，不會同意未成年人的抵押貸款申請，而要求監(jiān)護(hù)人承擔(dān)還款的責(zé)任，監(jiān)護(hù)人一般也會同意，但問題是用于抵押的并不是監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)，而是未成年人的房產(chǎn)，對銀行來講也會增加風(fēng)險。實(shí)踐中，銀行要求監(jiān)護(hù)人和未成年人共同作為購房人，才能辦理未成年人購房的抵押貸款。