一、商品房包銷(xiāo)合同的含義

為了準(zhǔn)確界定商品房包銷(xiāo)合同的性質(zhì)，統(tǒng)一對(duì)此類(lèi)糾紛的處理，最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第二十條、第二十一條、第二十二條對(duì)包銷(xiāo)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定以及最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》，實(shí)務(wù)中宜對(duì)商品房包銷(xiāo)作如下理解：

商品房包銷(xiāo)合同，是指包銷(xiāo)人與出賣(mài)人（開(kāi)發(fā)商）約定，出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人賺取包銷(xiāo)價(jià)與售出價(jià)之間的差額利潤(rùn)和手續(xù)費(fèi)，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的協(xié)議。

二、商品房包銷(xiāo)合同的內(nèi)容

1、商品房包銷(xiāo)合同的履行分兩個(gè)部分。以包銷(xiāo)期的屆至日為界，可將合同的履行分為兩個(gè)部分：第一部分是在包銷(xiāo)期間，包銷(xiāo)人以開(kāi)發(fā)商名義進(jìn)行商品房的代理銷(xiāo)售，包銷(xiāo)人對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的銷(xiāo)售方案進(jìn)行策劃、包裝、宣傳推向大眾，并與潛在的購(gòu)房者積極協(xié)商、談判，并最終促成開(kāi)發(fā)商或代表開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。包銷(xiāo)人則賺取包銷(xiāo)價(jià)與成交價(jià)之間的差額。第二部分為包銷(xiāo)期屆至后，包銷(xiāo)人按照商品房包銷(xiāo)合同約定的價(jià)格買(mǎi)受在包銷(xiāo)期內(nèi)未銷(xiāo)售完畢的商品房。此時(shí)，包銷(xiāo)人直接居于買(mǎi)受人的地位。

2、就商品房包銷(xiāo)的全過(guò)程而言，通常情況下，包銷(xiāo)涉及兩個(gè)合同、三方當(dāng)事人。兩個(gè)合同是指商品房包銷(xiāo)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同，三方當(dāng)事人是指開(kāi)發(fā)商、包銷(xiāo)人、買(mǎi)受人。包銷(xiāo)合同的當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商與包銷(xiāo)人；商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人為開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人。

3、商品房包銷(xiāo)合同成立后，開(kāi)發(fā)商就包銷(xiāo)商品房的出賣(mài)受到包銷(xiāo)合同的制約。在包銷(xiāo)期內(nèi)，包銷(xiāo)人作用類(lèi)似于居間，但是絕非居間。居間是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，但居間行為并不能對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的合同行為產(chǎn)生影響；而在包銷(xiāo)情形下，由于商品房包銷(xiāo)合同的實(shí)質(zhì)是一種特殊的附條件的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的合同行為受到包銷(xiāo)人的制約。該制約主要體現(xiàn)在：

（1）房屋買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格最終由包銷(xiāo)人決定；

（2）開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)選擇買(mǎi)受人，雖然開(kāi)發(fā)商仍然享有商品房的所有權(quán)或預(yù)售權(quán)，但該權(quán)利的處分受到商品房包銷(xiāo)合同的制約。故最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第二十一條規(guī)定：“出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

所以，商品房包銷(xiāo)合同生效后，合同標(biāo)的物包銷(xiāo)房的最終權(quán)利由包銷(xiāo)商處分，同時(shí)由包銷(xiāo)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在包銷(xiāo)期限內(nèi)，形式上是包銷(xiāo)商以開(kāi)發(fā)商的名義代理銷(xiāo)售給買(mǎi)受人，實(shí)質(zhì)上包銷(xiāo)商是在為自己與買(mǎi)受人進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。

由于《合同法》以及其他法律并沒(méi)有對(duì)商品房包銷(xiāo)合同作明文規(guī)定，根據(jù)《合同法》第七條、第八條，第一百二十四條規(guī)定的原則，最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》將商品房包銷(xiāo)合同定性為無(wú)名合同。實(shí)務(wù)中，對(duì)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》沒(méi)有涉及的、當(dāng)事人約定的商品房包銷(xiāo)合同條款要以《合同法》第七條、第八條、第一百二十四條規(guī)定的原則為依據(jù)予以審慎處理。