一、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書是什么

目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣（自治縣）、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。有些打算購(gòu)買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自己買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購(gòu)買農(nóng)村房屋就是不合法的。農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即使購(gòu)買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，所以，購(gòu)買人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。

二、農(nóng)村房屋買賣糾紛如何處理

隨著農(nóng)村房屋買賣的迅猛增加，因各種原因引發(fā)的糾紛日漸增多，其中，尤以買賣合同糾紛居多。目前，其糾紛類型主要有：

1、賣方起訴的糾紛。

賣方起訴的糾紛多表現(xiàn)為：賣方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明，以較低的價(jià)格將其農(nóng)房出賣給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如城鎮(zhèn)居民，但隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲，利益的驅(qū)動(dòng)使賣方不甘于當(dāng)時(shí)的價(jià)格而試圖收回房屋再次獲利。因此，賣方常以買賣合同違反《合同法》第52條之規(guī)定為由，即違反法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

2、買方起訴的糾紛。

買方起訴的糾紛具體來(lái)說為：由于農(nóng)村房屋不具有產(chǎn)權(quán)證，或僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)，因此，在買賣合同簽訂后，買方是無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記或在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)的。加之，目前一些政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋，于是買方便起訴至法院，要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，由賣方返還購(gòu)房款，或請(qǐng)求賣方支付相應(yīng)的違約金等。

3、其他與農(nóng)房買賣有關(guān)的糾紛。

此類糾紛并不直接表現(xiàn)為買賣合同糾紛。例如，農(nóng)房聯(lián)建一般是農(nóng)民出地，他人出資來(lái)共同修建房屋，修好的房屋由雙方協(xié)商進(jìn)行適當(dāng)分配。

其時(shí)常發(fā)生的糾紛為：農(nóng)民在房屋建好后反悔，想獨(dú)吞房屋，不讓出資方入住，出資方只好起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有的權(quán)利。又如，據(jù)調(diào)查，某些法院在執(zhí)行工作中曾遇到這樣的糾紛：在一起借款糾紛的執(zhí)行過程中，法院查明訴訟保全的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)是只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)的商鋪和住房，而商鋪和住房已出讓，其受讓人請(qǐng)求解除法院對(duì)商鋪和住房的查封。