一、出租房屋是否可以買賣

房產(chǎn)出售以后，如果原租賃合同中沒有列明該房產(chǎn)出售時租賃合同即中止的約定條款，則新的產(chǎn)權(quán)人就成為新的出租人，租賃合同延續(xù)有效期限。若租賃期間房產(chǎn)被產(chǎn)權(quán)人用于抵押，如果抵押權(quán)人（金融機(jī)構(gòu)）沒有處理該房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人沒有發(fā)生變化，對租賃關(guān)系沒有影響；即使抵押房產(chǎn)被抵押人處理，其租賃合同也繼續(xù)有效。

但是，房產(chǎn)出租人（房屋產(chǎn)權(quán)人）要出售該房產(chǎn)，必須在三個月前通知承租人，讓承租人有一定的考慮時間和聯(lián)系搬遷的時間。同時，承租人有優(yōu)先購買承租房產(chǎn)的權(quán)利。在出售條件同等的情況下，出租人應(yīng)考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)。在三個月內(nèi)，如果承租人提出優(yōu)先購買，則出租人不得擅自將房產(chǎn)賣給其他人，如出租人不提前三個月通知承租人而與第三人所簽訂的買賣合同無效。如果承租人在三個月內(nèi)未提出優(yōu)先購買，則視為自動放棄優(yōu)先購買權(quán)，出租人就可任意出售給其他人。

二、租賃房屋的抵押有哪些法律規(guī)定

建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定“已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的”房屋不得出租；《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人和抵押權(quán)人，原租賃合同繼續(xù)有效”；

《中華人民共和國合同法》規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”，“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。

抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。

最高法院的解釋實(shí)際已經(jīng)突破了“買賣不破租賃”傳統(tǒng)理論，并對承租人造成深遠(yuǎn)影響。因此①房屋租賃在前而抵押在后，則租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人承租權(quán)利不受影響；②房屋抵押在前而租賃在后，租賃合同有效，租賃房屋因抵押而被處分后，承租人權(quán)利將受嚴(yán)重影響，受讓方有權(quán)要求承租人搬離出租房屋。如出租人出租時曾書面告知承租人抵押事項(xiàng)，則承租人損失自負(fù)，如未書面告知，則可向出租人索賠。

《城市房屋租賃管理辦法》雖規(guī)定“未經(jīng)抵押權(quán)人同意”的房屋不得出租，但作為部門規(guī)章，該規(guī)定不影響已抵押房屋再出租的效力。但作為承租人，在簽訂租賃合同時還是應(yīng)確認(rèn)租賃房屋是否已經(jīng)抵押。如果抵押，則承租人將面臨房屋被處分后造成的損失風(fēng)險(xiǎn)：如出租人曾出具書面抵押告知書，則承租人必須自擔(dān)損失；如出租人未出具抵押告知書，承租人雖然從理論上可以追究出租人責(zé)任，但出租人此時連抵押房屋都已被債權(quán)人處分，顯然還債能力已經(jīng)不足。作為出租人，如出租已抵押的房屋，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人抵押事宜并讓其簽收，以免房屋被處分后再次面臨承租人的理賠要求，但若擔(dān)心承租人因此而放棄租賃，從法律上來說也可以不告知，租賃合同仍然有效，但當(dāng)房屋在租期內(nèi)被處分時就需要賠償承租人損失。