一、哪些情形使房屋租賃合同無效

根據(jù)最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

（一）未取得建設工程規(guī)劃許可證建設的房屋；

（二）未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋；

（三）未經(jīng)批準建設的臨時建筑；

（四）未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑；

（五）租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。

二、無效房屋轉(zhuǎn)租合同怎么辦

房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉(zhuǎn)租合同，是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉(zhuǎn)租的行為。房屋轉(zhuǎn)租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對于房屋轉(zhuǎn)租合同被確認無效后的處理，卻一直沒有明確具體的規(guī)定。

《城市私有房屋管理條例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責任?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉(zhuǎn)租進行了規(guī)定，但在無效轉(zhuǎn)租房屋的法律責任上，只規(guī)定了行政處罰和刑事責任，并沒有無效房屋轉(zhuǎn)租的民事責任，或是民事制裁的規(guī)定?！逗贤ā芬仓灰?guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因為承租人的擅自轉(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對房屋的實際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無效合同而取得，也應該屬于返還的標的。

無效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特征：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對于已經(jīng)履行的，應當通過返還財產(chǎn)、賠償損失等方式使當事人的財產(chǎn)恢復到合同訂立前的狀態(tài)。對于房屋轉(zhuǎn)租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為。《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認為無效后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

就無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時，應該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉(zhuǎn)租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律后果。