一、哪些情形使房屋租賃合同無(wú)效

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋

（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋；

（二）未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋；

（三）未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑；

（四）未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑；

（五）租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但同時(shí)又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。

二、無(wú)效房屋轉(zhuǎn)租合同怎么辦

房屋轉(zhuǎn)租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過(guò)原租金或等額租金的金錢(qián)。無(wú)效房屋轉(zhuǎn)租合同，是指房屋承租人未經(jīng)出租人的同意，擅自將承租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為。房屋轉(zhuǎn)租是一種廣泛應(yīng)用的房屋租賃制度，在我國(guó)的有關(guān)房地產(chǎn)法律中均有規(guī)定。但對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租合同被確認(rèn)無(wú)效后的處理，卻一直沒(méi)有明確具體的規(guī)定。

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》規(guī)定，承租人將房屋擅自轉(zhuǎn)租，出租人有權(quán)解除租賃合同。 《城市房地產(chǎn)管理法》則沒(méi)有規(guī)定非法轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》規(guī)定承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)終止合同，并可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋轉(zhuǎn)租進(jìn)行了規(guī)定，但在無(wú)效轉(zhuǎn)租房屋的法律責(zé)任上，只規(guī)定了行政處罰和刑事責(zé)任，并沒(méi)有無(wú)效房屋轉(zhuǎn)租的民事責(zé)任，或是民事制裁的規(guī)定?！逗贤ā芬仓灰?guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經(jīng)出租人同意而轉(zhuǎn)租房屋，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規(guī)定。因?yàn)槌凶馊说纳米赞D(zhuǎn)租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對(duì)承租人的信任，損害了出租人對(duì)房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀(guān)上形成多層次占有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請(qǐng)求返還租賃物的困難。但是，如果該無(wú)效的房屋轉(zhuǎn)租合同事實(shí)上已經(jīng)履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬于無(wú)效約定，是否也應(yīng)該返還。而房屋租賃的一個(gè)特點(diǎn)，就是承租人對(duì)他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基于承租人對(duì)房屋的實(shí)際占有狀態(tài)下發(fā)生的，這種使用收益如果是基于無(wú)效合同而取得，也應(yīng)該屬于返還的標(biāo)的。

無(wú)效合同是不具有法律約束力和不發(fā)生履行效力的合同。作為無(wú)效合同來(lái)說(shuō)，其具有兩個(gè)特征：一是無(wú)效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害了公共利益和他人的合法權(quán)益；二是無(wú)效合同具有無(wú)效性，就是合同從訂立時(shí)起，就沒(méi)有法律約束力。對(duì)于已經(jīng)履行的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)返還財(cái)產(chǎn)、賠償損失等方式使當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定了合法轉(zhuǎn)租和非法轉(zhuǎn)租兩種情形。合法轉(zhuǎn)租是承租人經(jīng)過(guò)出租人同意，將承租的房屋轉(zhuǎn)租他人。非法轉(zhuǎn)租是承租在沒(méi)有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉(zhuǎn)租約定的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人的行為?！逗贤ā返?2條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，非法轉(zhuǎn)租的租賃合同屬于無(wú)效后同。根據(jù)《民法通則》第引條的規(guī)定，民事行為被確認(rèn)為無(wú)效后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失。雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

就無(wú)效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，承租人在訂立房屋轉(zhuǎn)租合同時(shí)，應(yīng)該了解轉(zhuǎn)租人是有轉(zhuǎn)租房屋的權(quán)利，訂立合同時(shí)應(yīng)辦理法律規(guī)定的登記備案手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)租合同中的承租人一方主觀(guān)上有過(guò)錯(cuò)是明顯的。對(duì)轉(zhuǎn)租人一方，其轉(zhuǎn)租行為往往具有兩種主觀(guān)心理狀態(tài)，其一是明知未經(jīng)出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉(zhuǎn)租，二是因?yàn)槭韬龃笠獾倪^(guò)失原因而造成擅自轉(zhuǎn)租房屋的情況。轉(zhuǎn)租人也是具有過(guò)錯(cuò)的當(dāng)事人。所以，無(wú)效房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人雙方都依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)效合同的法律后果。