一、房產(chǎn)租賃糾紛的形式

租賃糾紛的發(fā)生大概有以下幾種形式：

（一）惡意拖欠；

（二）承租人違約導(dǎo)致糾紛，有的是承租人生意方面出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)能力支付租金；

（三）因?yàn)榉课莞淖児δ艿膯?wèn)題，有的本來(lái)使用功能是住宅廠房，有的承租人用作辦公或商業(yè)，這須經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)，否則是違法行為。

一部分屬當(dāng)事人簽合同時(shí)，出租方承諾改變功能并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，但之后不能做到；

另一部分屬雙方都明白功能不是承租人所需要的功能，但雙方約定由承租人改變功能，由承租人報(bào)批，而在實(shí)際使用過(guò)程中，由于有的涉及補(bǔ)交地價(jià)（有的幾萬(wàn)到幾千萬(wàn)），有的合同期有限，不去進(jìn)行改變功能報(bào)批，而使用過(guò)程中已經(jīng)改變功能。

（四）房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產(chǎn)審判工作中出現(xiàn)的新問(wèn)題。

二、處理房屋租賃糾紛的原則是什么

處理房屋租賃糾紛案件一般應(yīng)遵循以下原則：

（一）侵權(quán)責(zé)任原則

侵權(quán)責(zé)任原則適用于承租人在沒(méi)有取得房屋所有人同意的前提下，私自對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修的行為。根據(jù)我國(guó)民法規(guī)定，非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財(cái)產(chǎn)上從事添附行為，否則為侵權(quán)行為。在房屋租賃活動(dòng)中，承租人只取得了房屋的使用權(quán)，在未取得房屋所有人同意的情況下進(jìn)行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，承租人應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對(duì)其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責(zé)令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔(dān)損失賠償責(zé)任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）當(dāng)事人約定原則

該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見(jiàn)，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經(jīng)所有人同意對(duì)房屋進(jìn)行裝修屬于合法的添附行為，對(duì)裝修投入損失的承擔(dān)按事先約定的辦法進(jìn)行處理，這是我國(guó)民法自愿原則和民事權(quán)利可處分原則在民事活動(dòng)中的具體適用。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）第八十六條規(guī)定：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。

（三）公平合理原則

此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對(duì)租賃的房屋進(jìn)行裝修，雙方未對(duì)裝修補(bǔ)償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任。承租人在取得房屋所有人的同意后對(duì)房屋進(jìn)行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題事先約定且合同屬于正常終止，實(shí)踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（四）違約過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則

承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無(wú)效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)行為，可能造成另一方當(dāng)事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據(jù)我國(guó)民法通則第六十一條之規(guī)定，民事行 蝗啡銜無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失。因此實(shí)踐中處理這一類(lèi)型糾紛應(yīng)適用過(guò)錯(cuò)原則。在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租用房屋進(jìn)行裝修是以房屋所有權(quán)人同意為前提條件的，房屋一經(jīng)裝修，必然就存在著雙方當(dāng)事人對(duì)裝修的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，而并非一方當(dāng)事人的違約過(guò)錯(cuò)行為引起。實(shí)際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對(duì)租用的房屋進(jìn)行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎(chǔ)的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產(chǎn)物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說(shuō)，在整個(gè)租賃合同中，房屋裝修的權(quán)利義務(wù)既作為合同的一部分又相對(duì)獨(dú)立于房屋租賃關(guān)系而存在，這是物的添附在合同中體現(xiàn)出來(lái)的特殊性。一方當(dāng)事人只有違反了房屋裝修的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，才會(huì)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。