一、購買抵押房是否有效？

（一）購買抵押房，購房合同有效

根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務，含使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）?？赡芤驗檗D(zhuǎn)讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實，不使轉(zhuǎn)讓房達到轉(zhuǎn)讓條件，不進行過戶登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。

（二）不符合轉(zhuǎn)讓條件，購買抵押房不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移

被轉(zhuǎn)讓房屋因為設(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、如何判斷房屋有沒有設(shè)抵押？

（一）可到房地產(chǎn)登記部門查閱房產(chǎn)抵押情況

根據(jù)我國《擔保法》第四十五條規(guī)定，“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印”。買房人可以根據(jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購買的房產(chǎn)的抵押情況。

查詢時必須帶業(yè)主本人的身份證原件，預售合同號查詢，如受業(yè)主委托的則須經(jīng)公證處辦理公證委托，如業(yè)主為公司的須帶該公司委托書和工作證方能查詢。

（二）可查閱開發(fā)商提供的有關(guān)房產(chǎn)證件

購房人有權(quán)要求開發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項權(quán)利（抵押）的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。

總的來說，通過這兩種方式，一般能有效的查閱房產(chǎn)的抵押情況。其實這些手續(xù)并不麻煩，卻能為購房者有效的降低風險，所以在購房前，最好不要省略這一個步驟。

以上就是對“購買抵押房是否有效，如何判斷房屋有沒有設(shè)抵押”的解答，希望能對您有所幫助。雖然我國對于抵押房轉(zhuǎn)讓有一定的限制，但是抵押房交易并不當然無效。購房者如果購買到抵押房不能僅以抵押房不能轉(zhuǎn)讓為由主張合同無效。所以如果不想購買抵押房，承當風險，最好能在購房前提高警惕，調(diào)查清楚房屋的權(quán)利狀況，最好能咨詢專業(yè)律師的意見，以免判斷錯誤，給自己造成損失。