一、購(gòu)買抵押房是否有效？

（一）抵押房購(gòu)買合同的效力如何

買房合同有效要滿足3個(gè)條件：

1、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

2、意思表示真實(shí)；

3、不違反法律或者社會(huì)公共利益，結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時(shí)生效。協(xié)議的效力在簽訂之時(shí)即已確定，不應(yīng)通過協(xié)議的履行來反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠(chéng)實(shí)信用原則的需求。誠(chéng)實(shí)信用是民事社會(huì)活動(dòng)中的“帝王法則”、最高準(zhǔn)則。

（二）購(gòu)買抵押房，產(chǎn)權(quán)能否變動(dòng)

被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

二、買的房屋設(shè)置了抵押怎么辦？

（一）購(gòu)買抵押房屋存在較大風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，即使標(biāo)的是抵押房，購(gòu)房者與開發(fā)商訂立的買房合同并不必然無效。購(gòu)買者，則應(yīng)在購(gòu)買前對(duì)房屋法律狀態(tài)進(jìn)行詳盡了解，如擬購(gòu)房屋設(shè)置定抵押，建議謹(jǐn)慎購(gòu)買，如確需購(gòu)買的，應(yīng)當(dāng)符合《擔(dān)保法》對(duì)于抵押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，并應(yīng)在房地產(chǎn)交易合同中對(duì)如因抵押導(dǎo)致交易不能正常進(jìn)行等情形的處理方法進(jìn)行明確約定。

（二）開發(fā)商隱瞞房屋抵押情況，購(gòu)房者可要求賠償

我國(guó)目前的法律法規(guī)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地抵押后是否能出售商品房并沒有明確的禁止性規(guī)定。而《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也僅對(duì)開發(fā)商“故意隱瞞將所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)”的情形明確了購(gòu)買者可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，并沒有對(duì)土地抵押后商品房是否可以買賣、如因土地抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)導(dǎo)致購(gòu)房合同無法履行的處理方法等問題予以明確。

以上就是對(duì)“購(gòu)買抵押房是否有效，買的房屋設(shè)置了抵押怎么辦”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，利用房地產(chǎn)抵押進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的情形日益普遍。不少房地產(chǎn)交易者在不了解相關(guān)房地產(chǎn)抵押法律的情況下對(duì)設(shè)置定抵押的房產(chǎn)進(jìn)行交易，而導(dǎo)致交易無法順利進(jìn)行或是使自己的權(quán)益難以得到有效保護(hù)，所以消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)一定要多加注意，如果對(duì)于相關(guān)政策規(guī)定缺乏了解一定要及時(shí)咨詢律師，以保障自己的合法權(quán)益。