一、商品房認購書的定金是什么？

在簽訂商品房認購書時，購房者須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬元不等的定金。一般的做法是，購房者未能在認購書約定的期限內(nèi)繳納房款或簽署正式合同，則開發(fā)商就沒收定金。定金和認購書條款構(gòu)成一整體，若日后簽訂了正式的購房合同，定金充抵房款；若未簽署正式合同，定金成為購房者承擔責任的方式。商品房認購書中的定金兼具立約定金與違約定金的性質(zhì)。

（一）立約定金

立約定金，其設立是為了擔保主合同的簽訂。此種定金不是合同成立的條件，只是為了保證當事人在以后訂立主合同，如一方后悔不簽訂正式主合同, 則適用定金罰則。凡在意向書一類的協(xié)議中設定了立約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。

（二）違約定金

違約定金是指在接受定金以后，一方當事人不履行主合同應按照定金罰則予以制裁。違約定金設立的目的主要是為了防止一方違約，督促雙方履行。商品房認購書從性質(zhì)上講雖然是從合同，但其效力并不依賴于主合同，認購書本身也構(gòu)成一個獨立的合同（預約合同），一方違反該合同的約定時，應受到相應懲罰并承擔違約責任。

二、商品房認購書的定金怎么處理？

（一）準買受人或開發(fā)商有正當理由不在約定的時間履行洽談購房合同的義務的，應認定準買受人或開發(fā)商無過錯，定金予以返還。此處的正當理由包括不可抗力和意外事件，主要是指雙方就認購書中沒有提及的簽約細節(jié)和其他條款進行協(xié)商不能取得一致，或者銀行按揭未獲批準等第三方原因，這些情況造成合同無法簽訂,因為不可歸責于某一方，所以雙方互不承擔違約任，開發(fā)商應將定金原額返還。

（二）由于準買受人或開發(fā)商的過錯導致雙方不能履行洽談購房合同的，應當適用定金罰則。如：開發(fā)商在認購書約定的期限到來時，開發(fā)商將認購人認購的房屋又賣予他人的情形，此時開發(fā)商應承擔雙倍返還定金的責任。同樣，如果準買受人或開發(fā)商為了規(guī)避定金罰則，惡意進行磋商和洽談，實際上屬于惡意履行談判義務的情況，也應當適用定金罰則。

（三）準買受人和開發(fā)商對不能簽訂預售合同均無過錯的時，是否可以一概認為是一方事人拒絕訂立主合同而適用定金罰則，需要作具體分析。若該主合同條款在預約中已經(jīng)有了約定，則雙方當事人均應當接受，否則即屬于拒絕訂立主合同，是對預約的違反，因而可以適用定金罰則。若當事人協(xié)商的主合同條款在預約中無約定，則當事人協(xié)商不成的，不能認為是任何一方當事人違反預約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。

以上是本文關(guān)于“商品房認購書的定金是什么”以及“商品房認購書的定金怎么處理”等相關(guān)問題的介紹。商品房認購書的定金條款直接關(guān)系到房屋買賣雙方的利益，購房者在簽訂商品房認購書時要特別關(guān)注這一問題，事先和開發(fā)商針對定金處理進行約定，當然，這其中涉及到的專業(yè)法律知識較多，還是建議購房者在處理此類問題時尋求專業(yè)律師的陪同。