一、商品房認(rèn)購書的定金是什么？

在簽訂商品房認(rèn)購書時，購房者須向開發(fā)商支付幾千元到幾萬元不等的定金。一般的做法是，購房者未能在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)繳納房款或簽署正式合同，則開發(fā)商就沒收定金。定金和認(rèn)購書條款構(gòu)成一整體，若日后簽訂了正式的購房合同，定金充抵房款；若未簽署正式合同，定金成為購房者承擔(dān)責(zé)任的方式。商品房認(rèn)購書中的定金兼具立約定金與違約定金的性質(zhì)。

（一）立約定金

立約定金，其設(shè)立是為了擔(dān)保主合同的簽訂。此種定金不是合同成立的條件，只是為了保證當(dāng)事人在以后訂立主合同，如一方后悔不簽訂正式主合同, 則適用定金罰則。凡在意向書一類的協(xié)議中設(shè)定了立約定金，其法律效力自當(dāng)事人實際交付定金時就存在，在其所擔(dān)保的訂約行為沒有發(fā)生時，對拒絕訂立主合同的當(dāng)事人就要實施定金處罰。

（二）違約定金

違約定金是指在接受定金以后，一方當(dāng)事人不履行主合同應(yīng)按照定金罰則予以制裁。違約定金設(shè)立的目的主要是為了防止一方違約，督促雙方履行。商品房認(rèn)購書從性質(zhì)上講雖然是從合同，但其效力并不依賴于主合同，認(rèn)購書本身也構(gòu)成一個獨立的合同（預(yù)約合同），一方違反該合同的約定時，應(yīng)受到相應(yīng)懲罰并承擔(dān)違約責(zé)任。

二、商品房認(rèn)購書的定金怎么處理？

（一）準(zhǔn)買受人或開發(fā)商有正當(dāng)理由不在約定的時間履行洽談購房合同的義務(wù)的，應(yīng)認(rèn)定準(zhǔn)買受人或開發(fā)商無過錯，定金予以返還。此處的正當(dāng)理由包括不可抗力和意外事件，主要是指雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款進(jìn)行協(xié)商不能取得一致，或者銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因，這些情況造成合同無法簽訂,因為不可歸責(zé)于某一方，所以雙方互不承擔(dān)違約任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還。

（二）由于準(zhǔn)買受人或開發(fā)商的過錯導(dǎo)致雙方不能履行洽談購房合同的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。如：開發(fā)商在認(rèn)購書約定的期限到來時，開發(fā)商將認(rèn)購人認(rèn)購的房屋又賣予他人的情形，此時開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。同樣，如果準(zhǔn)買受人或開發(fā)商為了規(guī)避定金罰則，惡意進(jìn)行磋商和洽談，實際上屬于惡意履行談判義務(wù)的情況，也應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

（三）準(zhǔn)買受人和開發(fā)商對不能簽訂預(yù)售合同均無過錯的時，是否可以一概認(rèn)為是一方事人拒絕訂立主合同而適用定金罰則，需要作具體分析。若該主合同條款在預(yù)約中已經(jīng)有了約定，則雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)接受，否則即屬于拒絕訂立主合同，是對預(yù)約的違反，因而可以適用定金罰則。若當(dāng)事人協(xié)商的主合同條款在預(yù)約中無約定，則當(dāng)事人協(xié)商不成的，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約的約定，拒絕訂立主合同，因而不能適用定金罰則。

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