一、購買預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險？

許多人因?yàn)橘徺I預(yù)售商品房可以更好的選擇戶型、位置，在價格上較現(xiàn)房有所優(yōu)惠而選擇購買期房，但是不少人因不了解其中的風(fēng)險而購買了預(yù)售商品房，導(dǎo)致自身利益受到侵害。那么購買預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險呢？

（一）開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證銷售期房。這種情況一般體現(xiàn)在開發(fā)商五證不全。所謂五證是指：土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；開工許可證；商品房銷（預(yù)）售許可證。這些證書是證明開發(fā)商、銷售商資格的關(guān)鍵憑證。

（二）房屋不合法。一般情況下，房屋不合法的原因有兩種：

1、開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售房，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)，國家禁止利用集體土地進(jìn)行商品房的開發(fā)經(jīng)營，集體土地只有轉(zhuǎn)為國有土地并經(jīng)征用，開發(fā)商取得了國有土地使用權(quán)證才可用于商品房開發(fā)，因此，開發(fā)商在集體土地上建設(shè)的預(yù)售商品房，預(yù)購人不要購買。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)、銷售的預(yù)售商品房。只有其具備房地產(chǎn)開發(fā)資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才可以開發(fā)建設(shè)和預(yù)售商品房。非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的房屋，并未在政府有關(guān)房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權(quán)屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）虛假宣傳。售樓宣傳單是開發(fā)商對預(yù)購人的一種自我推薦，是向預(yù)購人發(fā)出了一種要約邀請，它并不是一種承諾，不意味著發(fā)展商就一定要對售樓宣傳單上就物業(yè)的介紹承擔(dān)法律上的責(zé)任。

（四）開發(fā)商對房屋設(shè)計(jì)單方面做出重大調(diào)整。這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計(jì)很不合理。僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，預(yù)購人在因設(shè)計(jì)重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機(jī)會或須花費(fèi)更多的價錢才能找到，而因這種機(jī)會成本的損失在文本合同中無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計(jì)很低。

二、簽商品房預(yù)售合同要注意什么問題？

為了保障自身利益不受侵害，購房者在簽商品房預(yù)售合同時要主要什么問題呢？

（一）要求開發(fā)商出示“五證”，同時看房屋基本信息是否與證書上一致；

（二）仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定。對于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷售合同時，購房者要注意開發(fā)商對面積誤差的約定。

（三）明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。在簽訂合同時要注意將質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、售后服務(wù)等明確寫在合同里。

（四）價格要明確具體的寫在合同里。對價格不僅應(yīng)標(biāo)明單價，如每平方米多少元，還應(yīng)標(biāo)明房屋總價。

（五）關(guān)于違約的責(zé)任要明確。在簽訂商品房預(yù)售合同時，應(yīng)要求在合同中明確開發(fā)商的違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

（六）關(guān)于交房時間要明確并明確延期交房的處理。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。不可抗力的范圍往往會被開發(fā)商放大，比如有的開發(fā)商規(guī)定“因銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任?！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

上文就是關(guān)于購買預(yù)售商品房有哪些風(fēng)險以及簽商品房預(yù)售合同要注意什么問題的詳細(xì)介紹。預(yù)售商品房雖然比現(xiàn)房在價格上比現(xiàn)房便宜，但是由于房屋尚未完工，購房者在房屋的實(shí)際情況并不是十分清楚，如果貿(mào)然決定購買預(yù)售商品房，利益很難得到保障。因此，小編在這里建議各位購房者，在簽訂商品房預(yù)售合同時最好在房產(chǎn)律師的指導(dǎo)下進(jìn)行，這樣能使合同在最大程度上保證購房者的利益。