一、商品房銷售面積如何計算

根據《商品房銷售面積測量與計算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積。銷售面積也就是我們通常說的建筑面積=套內建筑面積（包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺面積）與公共分攤面積之和。

（一）套內建筑面積指根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》的規(guī)定，由以下三分部分成：

1、套內的使用面積 。

2、套內墻體面積。套內墻體面積是指商品房各套內使用空間周圍的維護或陌生墻體的面積，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻體水平投影面積的一半講稿套內墻體面積；非共用墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

3、陽臺建筑面積。

（二）共有建筑面積的分攤：

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套內建筑面積的比例分攤；

2、多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區(qū)各套內建筑面積比例分攤。

關于房屋面積的分攤，合同中有約定按照合同約定進行分攤。

二、商品房面積誤差如何處理

按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實計算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔。所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

我國《合同法》第107條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/p>

因此，開發(fā)商存在面積欺詐的行為，構成商品房違約。根據合同法以及司法解釋的規(guī)定，在房地產公司交付的房屋嚴重縮水的情況下，購房者既可以解除合同，也可以要求開發(fā)商按照上述司法解釋規(guī)定賠償損失。