一、如何計(jì)算房屋銷(xiāo)售面積

按照國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準(zhǔn)實(shí)施的國(guó)家計(jì)量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)算與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積以建筑面積計(jì)算。建筑面積是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半、套與公共建筑之間的分隔墻的一半及外墻（包括山墻）的一半面積。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積系指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒(méi)有區(qū)分開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)和封閉式陽(yáng)臺(tái)、外挑式陽(yáng)臺(tái)和內(nèi)含式陽(yáng)臺(tái)。按照上海市有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽(yáng)臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)的，計(jì)算一半。

共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，由兩部分組成：

（一）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（二）套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用銷(xiāo)售面積。

購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開(kāi)發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過(guò)大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問(wèn)明原因或要求復(fù)測(cè)。

二、商品房面積誤差應(yīng)如何處理

（一）商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差的認(rèn)定處理

根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測(cè)量體制，商品房的實(shí)測(cè)面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核確認(rèn)了賣(mài)方委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位所做的測(cè)量成果（面積）。賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的面積未經(jīng)土地房管部門(mén)審核確認(rèn)，則不能作為商品房的實(shí)測(cè)面積。因此，土地房管部門(mén)審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認(rèn)定設(shè)計(jì)變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符的，應(yīng)依據(jù)最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)含3％，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)含3％部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)含3％部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。首先，法院應(yīng)先審查是否有約定，有約定從約定。買(mǎi)賣(mài)雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價(jià)款時(shí)，房屋實(shí)測(cè)建筑面積與暫測(cè)建筑面積的誤差不超過(guò)一定幅度，如果在此幅度內(nèi)，買(mǎi)方按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過(guò)約定的幅度時(shí)，自賣(mài)方向買(mǎi)方出示測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi)，買(mǎi)方可以選擇解除預(yù)售合同，要求賣(mài)方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算。其次，在沒(méi)有約定的情況下，按《解釋》第14條第（1）、（2）項(xiàng)的規(guī)定處理。

（二）露臺(tái)、樓頂平臺(tái)面積計(jì)入房屋買(mǎi)賣(mài)合同面積造成誤差的處理

依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積不含露臺(tái)面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地房產(chǎn)管理部門(mén)審核賣(mài)方委托測(cè)繪單位測(cè)量的成果時(shí)，露臺(tái)面積是不計(jì)入房屋建筑面積的。但在商品房銷(xiāo)售中，買(mǎi)賣(mài)雙方已將有使用功能的露臺(tái)面積計(jì)入房屋建筑面積作為買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物，在簽訂合同時(shí)約定計(jì)入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買(mǎi)方以商品房銷(xiāo)售面積不含露臺(tái)面積，其不享有露臺(tái)所有權(quán)等為由，要求賣(mài)方退還房款。這類(lèi)面積誤差不能認(rèn)定為實(shí)測(cè)面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規(guī)定，應(yīng)依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當(dāng)事人的約定來(lái)處理這類(lèi)面積誤差的糾紛。土地房管部門(mén)審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，雖不確認(rèn)露臺(tái)為房屋建筑面積，但對(duì)于賣(mài)方單獨(dú)計(jì)價(jià)出售獨(dú)立使用的露臺(tái)，由于露臺(tái)具有獨(dú)立使用價(jià)值（功能），具有排他性，可歸買(mǎi)方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物，由買(mǎi)方支付約定的價(jià)款是公平合理的，也符合誠(chéng)實(shí)信用原則。出賣(mài)人對(duì)獨(dú)立使用的露臺(tái)面積不單獨(dú)計(jì)價(jià)，采取適當(dāng)提高商品房面積售價(jià)，或者按“套”、“單元”計(jì)價(jià)一并出售的，同樣應(yīng)予以保護(hù)，買(mǎi)方要求退還露臺(tái)面積房款的，不予支持。

對(duì)于不獨(dú)立使用的露臺(tái)，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買(mǎi)方使用時(shí)往往會(huì)與他人產(chǎn)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方計(jì)入房屋面積進(jìn)行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買(mǎi)方要求賣(mài)方退還露臺(tái)房款的，應(yīng)予以支持。

（三）測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成面積誤差的認(rèn)定處理

由于商品房預(yù)售時(shí)雙方在合同中約定的面積，一般都是賣(mài)方依據(jù)商品房項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)圖紙自行測(cè)算或委托測(cè)繪單位測(cè)算的預(yù)測(cè)面積。預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)有時(shí)不同（或測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)的變更），主要是公攤面積的計(jì)算方法不一樣，有的開(kāi)發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中不屬于公攤或沒(méi)有規(guī)定作為公攤的面積計(jì)算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計(jì)入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門(mén)在審核實(shí)測(cè)面積時(shí)，沒(méi)有把該公攤面積予以確認(rèn)為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對(duì)于測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差，法院應(yīng)根據(jù)原預(yù)測(cè)面積的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)審查預(yù)測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積認(rèn)定是否存在誤差，對(duì)于適用預(yù)測(cè)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)作為公攤的，而實(shí)測(cè)面積適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)又不作為公攤的面積誤差，由于是測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的，并非買(mǎi)賣(mài)雙方的原因，因此不予認(rèn)定實(shí)際面積誤差。雙方可對(duì)合同中的銷(xiāo)售面積作調(diào)整，但應(yīng)維持原合同約定的總價(jià)款不變。一方以此面積誤差要求補(bǔ)交或退還房款的，不予支持。對(duì)于已適用同一測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)測(cè)繪后的實(shí)測(cè)誤差，應(yīng)認(rèn)定為實(shí)際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

經(jīng)過(guò)調(diào)查，我們認(rèn)為可以采取積極措施預(yù)防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，合同約定的房屋建筑面積為預(yù)測(cè)面積，買(mǎi)賣(mài)雙方往往約定允許與房屋實(shí)測(cè)面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時(shí)出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)在合同上注明商品房銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法、預(yù)測(cè)面積所依據(jù)的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理商品房預(yù)售登記備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)對(duì)雙方合同約定的面積是否符合測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。