一、已抵押房屋能否買賣？

（一）抵押房屋不一定不能買賣

我國在抵押物轉(zhuǎn)移的立法上，本著“物盡其用”、“合理平衡抵押人、抵押權(quán)人、受讓人利益”的原則，從嚴(yán)格限制逐漸走向?qū)捤伞！睹穹ㄍ▌t》第115條規(guī)定，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無效。這個規(guī)定非常嚴(yán)格，充分考慮到抵押權(quán)人的利益，但卻忽視了“物盡其用”。后來實施的《擔(dān)保法》第49條，對此作了改變，規(guī)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。這個規(guī)定開始貫徹“物盡其用”的思想，并考慮到了抵押物受讓人的利益。

（二）抵押房屋的轉(zhuǎn)讓需要滿足一定的條件

抵押財產(chǎn)要實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時才發(fā)生抵押財產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強制性規(guī)定。所以，只要簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權(quán)法》第15條之規(guī)定，就是有效協(xié)議。

二、買到抵押房怎么處理？

（一）抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。

（二）開發(fā)商故意隱瞞抵押狀況，購房者可申請賠償

開發(fā)商在向應(yīng)女士出售抵押商品房時即未通知抵押權(quán)人也未將抵押的情況告知買受人，因而其轉(zhuǎn)讓行為是無效行為。也就是說，應(yīng)女士與開發(fā)商所簽訂的商品房購銷合同屬于無效合同。因此，銀行作為抵押權(quán)人，在債務(wù)人（開發(fā)商）遲延履行還款義務(wù)的情況下，有權(quán)依照法律相關(guān)規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)。

此時，購房者可以根據(jù)《最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條追究開發(fā)商的相關(guān)責(zé)任。該解釋規(guī)定“出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。”消費者可以向法院起訴開發(fā)商返還自己已付的購房款、房款利息、裝修費用等，并可請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

以上就是對“已抵押房屋能否買賣，買到抵押房怎么處理”的解答，希望能幫助到您?？偟膩碚f而作為購買者，則應(yīng)在購買前對房屋法律狀態(tài)進(jìn)行詳盡了解，如擬購房屋已設(shè)定抵押，建議謹(jǐn)慎購買，如確需購買的，應(yīng)當(dāng)及時咨詢律師，了解房屋是否符合《擔(dān)保法》對于抵押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，并在房地產(chǎn)交易合同中對如因抵押導(dǎo)致交易不能正常進(jìn)行等情形的處理方法進(jìn)行明確約定。