一、設(shè)抵押的二手房能否買(mǎi)賣(mài)？
我國(guó)《擔(dān)保法》做出了明確的規(guī)定，為設(shè)有抵押的二手房在市場(chǎng)上繼續(xù)流通提供了解決方案。
（一）通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋
如果是通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋，買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)。
（二）被法院查封的房屋
如果是被法院等機(jī)關(guān)查封的情況，一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，即使是已經(jīng)抵押的房屋，按照法律規(guī)定的程序，仍然可以買(mǎi)賣(mài)。出賣(mài)人也可以在簽訂合同后告知抵押權(quán)人，并以所得價(jià)款清償債務(wù)而解除抵押，這些并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
總的來(lái)說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說(shuō)，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過(guò)來(lái)講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓?zhuān)诜缮蠎?yīng)歸無(wú)效。
二、購(gòu)買(mǎi)設(shè)抵押的二手房是否有效？
實(shí)踐中，通過(guò)下列方式購(gòu)買(mǎi)已設(shè)抵押二手房的行為有效：
（一）一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額
雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，而后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷(xiāo)抵押登記。如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來(lái)，雙方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋買(mǎi)賣(mài)。
（二）買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額
是雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，買(mǎi)方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專(zhuān)項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤(pán)活了買(mǎi)方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙。
（三）共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款（轉(zhuǎn)按揭）手續(xù)
是雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同之后，共同向房東的原貸款銀行申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)貸款（轉(zhuǎn)按揭）手續(xù)。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無(wú)須籌措資金提前還貸，沒(méi)有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買(mǎi)方承受，通過(guò)變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買(mǎi)方；缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為復(fù)雜，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買(mǎi)方需要到另一家銀行辦理貸款，則會(huì)出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問(wèn)題，兩家銀行之間是否能順暢的配合，將是交易成敗的關(guān)鍵。
以上就是對(duì)“設(shè)抵押的二手房能否買(mǎi)賣(mài)，購(gòu)買(mǎi)設(shè)抵押的二手房是否有效”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。在實(shí)際案例中，時(shí)常有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房?jī)r(jià)款后離開(kāi)，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。所以消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)一定要提高警惕，在購(gòu)買(mǎi)已設(shè)抵押二手房時(shí)，最好向?qū)I(yè)律師進(jìn)行進(jìn)行充分咨詢(xún)，明確具體要求和辦理流程，切不可草率為之。
